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抵押房屋被查封该怎么办？

杨律师：
我借给别人10万元，用其自有房屋作为抵押，今年11月10日为还款日期，但该借款人因其他纠纷被人诉诸法院，法院于8月查封了该房屋。请问现在我该怎么办？若11月10日借款人不能还款，我能否行使抵押权？该如何行使抵押权？

北大法律信息网网友

北大法律信息网网友：

您是否可以行使抵押权须分两种情形讨论：如果您已办理了抵押登记，法院虽然可以查封该房屋，但其查封的只能是超过10万元的部份。届时，您仍可以行使抵押权，《担保法》第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。因此超过部份由法院执行。

如果您没有办理抵押登记，则不能行使抵押权。《担保法》第四十一条规定，当事人以该法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。在现实生活中，很多抵押没有登记，致使最终权利落空。

杨春宝 律师