各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、局），发展改革委，财政厅（局），国土资源厅（局），中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，银监局，新疆生产建设兵团建设局、发展改革委、财务局、国土资源局：
根据《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发[2010]13号）、《国务院办公厅关于鼓励和引导民间投资健康发展重点工作分工的通知》（国办函[2010]120号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发[2011]45号）的有关规定，现就支持、鼓励和引导民间资本参与保障性安居工程建设的有关问题通知如下：
一、多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设
鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。具体方式如下：
（一）直接投资或参股建设并持有、运营公共租赁住房。
（二）接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房，建成后由政府按合同约定回购。
（三）投资建设经济适用住房和限价商品住房。
（四）在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购。
（五）参与棚户区改造项目建设。
（六）市、县政府规定的其他形式。
二、落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策
民间资本参与保障性安居工程建设的，享受下列政策支持：
（一）对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构依据《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》（银发[2011]193号）的有关规定，按照风险可控、商业可持续原则给予积极支持。
（二）地方政府可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，贴息贷款只能用于公共租赁住房建设和运营，不得用于与此无关的项目及开支，贴息幅度及年限按照财政部有关规定执行，具体办法由市、县人民政府制定。民间资本参与各类棚户区改造，享受与国有企业同等的政策。
（三）可以在政府核定的保障性安居工程建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。
（四）符合财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）、《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）和《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]88号）规定的，可以享受有关税收优惠政策。同时，按规定免收行政事业性收费和政府性基金。
（五）用地上适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策。
（六）公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。
三、营造民间资本参与保障性安居工程建设的良好环境
各地要高度重视，积极采取措施，消除民间资本参与保障性安居工程建设的政策障碍，加强对民间资本参与保障性住房建设和运营的指导监督，为民间资本参与保障性住房投资、建设、运营和管理创造良好的环境。
（一）今年8月底前，各地要对本地区民间资本参与保障性安居工程建设和管理的各项政策进行一次梳理，对其中不符合法律、法规和有关政策的规定，予以取消。
（二）列入年度建设计划的保障性安居工程项目，市、县住房城乡建设部门要及时公布项目名称、位置、占地面积、建设规模、套型结构、总投资、开竣工时间等信息，便于民间资本参与。
（三）民间资本参与建设的保障性住房，在分配、使用、上市交易、退出管理和财务核算等方面，要遵守国家和地方的有关规定。
（四）各地住房城乡建设部门要严格落实民间资本参与建设的保障性住房的质量责任，切实履行监督管理职责，加大工程质量责任追究力度，依法严肃查处各种违法违规行为。
中华人民共和国住房和城乡建设部
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国财政部
中华人民共和国国土资源部
中国人民银行
国家税务总局
中国银行业监督管理委员会
二◯一二年六月二十日
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
民间资本参与保障房建设有哪些具体方式？
根据该通知，民间资本参与保障性安居工程建设的方式灵活多样，主要包括六种形式：一是直接投资或参股建设并持有、运营公共租赁住房，这种模式下民间资本可长期持有物业并通过租金回收投资；二是接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房，建成后由政府按合同约定回购，这种模式风险较低，适合有建设能力但不愿长期持有的企业；三是投资建设经济适用住房和限价商品住房，直接面向政府核定的保障对象销售；四是在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府或由政府以约定价格回购，这是常见的捆绑开发模式；五是参与棚户区改造项目，可享受与国有企业同等的政策待遇；六是市、县政府规定的其他形式，体现了地方自主权。实务中，企业应根据自身资金实力、开发经验及风险偏好选择合适方式。例如，代建模式需关注政府回购款的支付节点和担保措施；配建模式则需在土地出让条件中明确配建面积、移交标准及价格调整机制。此外，所有参与方式均须符合当地保障性安居工程规划和年度计划，且最终向政府核定的保障对象出租或出售，不得擅自改变用途。建议企业在决策前充分调研当地政策细则，必要时与住建部门签订正式协议，明确权利义务和违约责任。
民间资本参与保障房建设可享受哪些支持政策？
民间资本参与保障性安居工程建设可享受多维度的政策支持，涵盖金融、财政、税收、土地及配套经营等方面。在金融支持上，对实行公司化运作并符合贷款条件的项目，银行业金融机构应按照风险可控、商业可持续原则积极提供贷款，具体参照保障性安居工程金融服务相关通知执行。地方政府还可采取贴息方式对公共租赁住房建设和运营给予支持，但贴息贷款必须专款专用，仅用于公租房建设和运营，不得挪作他用，贴息幅度及年限由财政部规定，具体办法由市县级政府制定。在融资渠道上，民间资本可在政府核定的建设投资额度内发行企业债券进行项目融资，这为规模较大的项目提供了直接融资途径。税收优惠方面，符合相关税收政策规定的，可享受廉租住房、经济适用住房、棚户区改造及公共租赁住房的税收减免，包括免征或减征相关税费，同时按规定免收行政事业性收费和政府性基金。在用地政策上，适用国家规定的保障性安居工程土地供应和开发利用政策，通常包括划拨或低价出让等支持方式。此外，公共租赁住房项目可规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡，这为民间资本提供了通过商业运营弥补保障房收益不足的空间。需要注意的是，各项优惠政策均有特定适用条件和程序，企业应提前向相关部门咨询并准备合规材料，避免因条件不符丧失优惠资格。
民间资本参与保障房建设有哪些监管要求和风险提示？
民间资本参与保障性安居工程建设在享有政策支持的同时，必须严格履行监管义务并注意相关风险。监管方面，各地住房城乡建设部门将严格落实质量责任，对民间资本参与建设的保障房实施全过程质量监督，加大工程质量责任追究力度，依法严肃查处违法违规行为。民间资本建设的保障房在分配、使用、上市交易、退出管理和财务核算等方面，必须遵守国家和地方的专门规定，这意味着其产权流转、租金标准、销售价格及再上市交易均受严格限制，不能完全市场化运作。地方政府还要求及时公开年度建设计划中的项目信息，包括项目名称、位置、占地面积、建设规模、套型结构、总投资、开竣工时间等，便于民间资本决策，同时增强社会监督。风险提示方面，企业应重点关注以下问题：一是政策变动风险，保障房政策调整可能影响项目收益，建议在合同中设置政策变更时的调整机制；二是资金回收风险，代建模式下的政府回购款、配建模式的移交定价可能存在延迟或调整，应明确付款节点和违约责任；三是运营限制风险，保障房的租金和售价由政府核定，利润空间有限，需合理测算投资回报期，必要时通过配套商业设施弥补；四是合规风险，民间资本必须确保项目符合年度计划，未经批准不得改变保障性质，否则可能面临行政处罚甚至项目被收回。此外，企业应关注地方清理政策障碍的进展，及时反映不合理规定，但自身更应注重合规经营，避免因违规影响信用记录。建议在项目启动前聘请专业法律和财务顾问进行尽职调查，并签订详尽合同。
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