各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
国家税务总局
二○一○年五月十二日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
开发产品完工认定的标准是什么？
根据现行企业所得税处理规则，房地产开发企业开发产品的完工认定，不再以工程质量验收合格、办理完工（竣工）备案手续或完成会计决算手续作为必要条件。只要企业开始办理开发产品交付手续，包括向购房者办理入住手续，或者开发产品已开始实际投入使用，即视为开发产品已经完工。该标准体现了实质重于形式的原则，强调开发产品已达到可交付或可使用状态，而非依赖行政或会计程序。实务中，企业应当特别关注交付行为的客观证据，如交付通知书、入住办理记录、实际使用证明等。如果企业已交房但未办理竣工备案，仍应在交付年度确认完工并及时结算计税成本，计算当年度应纳税所得额，否则可能面临税务机关调整应纳税所得额、补缴税款及滞纳金的风险。同时，对于分期开发的项目，每一期开发产品应分别判断其完工时点，不能以整个项目未全部完工为由推迟确认。此外，如果开发产品用于出租或自用，实际投入使用之日即为完工日，同样需要及时结转成本。
完工认定对企业所得税汇算清缴有何影响？
完工认定直接影响企业所得税汇算清缴中的收入确认和成本结转时点。在开发产品未完工前，企业取得的预售收入按照预计计税毛利率计入当期应纳税所得额，实际发生的成本尚未结转。一旦开发产品被认定为完工，企业必须及时结算开发产品的计税成本，将预售收入对应的实际毛利额计入当年度应纳税所得额，并调整此前按预计毛利计算的差异。这意味着，完工年度是企业所得税税负发生实质性变化的关键年度。如果企业延迟认定完工，将导致应结转的成本和应确认的收入滞后，可能造成以前年度多预缴税款或以后年度补税的情况。正确做法是：在完工年度，对已完工开发产品进行成本对象的最终核算，准确归集和分配计税成本，计算实际毛利，并按规定进行纳税调整。实务中，常见的争议点在于企业以未取得竣工备案或未完成决算为由，拖延确认完工，进而推迟缴纳企业所得税，这违反了税法规定。税务机关通常依据交付使用证据来判定完工时间，企业应建立完善的完工跟踪机制，确保在交付发生时及时纳入当年度汇算清缴，避免税务风险。
开发产品交付使用后应注意哪些税务风险？
开发产品交付使用后，企业面临的主要税务风险包括：第一，未及时确认完工导致收入成本错期。企业在交付房屋后，如果仍按未完工产品处理，继续按照预计毛利率申报，而未结算实际成本，则会造成当年应纳税所得额不真实，税务机关有权按照税法规定重新核定并追缴税款及滞纳金。第二，计税成本结转不准确。交付后必须合理划分成本对象，将已完工开发产品的成本从在建成本中分离，如果成本归集错误或分配标准不合理，可能虚增或虚减当期利润，引发纳税调整。第三，交付证据管理不足。企业应留存交付通知书、入住确认单、实际使用的水电记录等，以证明完工时点。若缺乏证据，税务机关可能以实际使用或交付的其他客观事实认定完工，导致企业被动。第四，后续支出处理不当。交付后发生的保修、维修等支出，应按照费用化的原则处理，不得再资本化到已完工产品计税成本中。第五，涉及土地增值税时，完工认定同样影响清算时点，尽管企业所得税与土地增值税规则不同，但交付事实也是土地增值税清算的重要触发条件。企业应加强跨部门协同，确保工程、销售、财务信息一致，及时准确履行纳税义务。
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