各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院、新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
在“国五条”等房地产调控政策实施背景下，为规避税收、限贷及限购政策，现实生活中出现了大量“假离婚”、借名买房、二手房买卖中签订阴阳合同、虚构债务后协议以房抵债等现象，有些已经形成纠纷诉至法院。这些案件基本表现为：当事人之间虚构借贷等债权债务关系；法院立案受理后，双方当事人自愿达成调解协议约定用债务人的房产抵偿债务，由法院出具调解书后被迅速执行房产过户。这些问题的发生，极大地扰乱和冲击了房地产市场的正常秩序，严重影响了国家房地产调控政策的贯彻落实，也严重干扰了人民法院正常的审判活动。目前，最高人民法院正在对这些问题进行调研并致力于制定司法应对措施。为及时解决和应对当前审判实践中存在的相关问题，现就有关问题紧急通知如下：
一、要密切关注和高度重视本辖区执行国家房地产调控政策措施过程中已经出现和可能出现的虚假诉讼问题，严格依法加大审查排除力度，确保国家房地产调控措施的贯彻落实；
二、在审理相关纠纷案件时，要认真审查当事人的诉讼请求及相关的证据，遇到以下情况，要慎重对待，妥善处理：
1、当事人在以房抵债协议中约定管辖法院，但抵债的房产与协议管辖法院属异地的，要严格按照民事诉讼法关于专属管辖的规定认定协议管辖的效力：
2、借贷等债权债务关系仅有借据和双方的认可，但未提供款项来等证据的，对债权债务关系的真实有效性要严格审查，不能简单认定；
3、双方以债权债务纠纷为由诉讼至法院，但是立案后对案件事实及实体处理等均无争议并迅速达成“以房抵债”协议的，务必在严格依法查明案件事实的基础上决定是否出具调解书；
4、当事人在人民法院调解组织等主持下达成包含以房抵债内容的调解协议，并共同申请司法确认的，应当加大审查确认力度，慎重出具确认调解协议有效的裁定；
5、当事人对以房抵债生效法律文书或者调解协议申请执行的，原则上不得出具以房抵债裁定书或者要求登记机构办理过户的协助执行通知书，当事人要求以房产清偿债务的，应当采取拍卖等执行变价措施；
6、对其他可能存在虚假诉讼的纠纷案件，亦应依法审查。
三、对本辖区执行国家房地产调控政策过程中出现的包括虚假诉讼在内的带有普遍性或者可能呈现蔓延之势的新问题、新情况，要认真研究和及时应对，并必及时层报。
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
什么是房地产调控政策下的虚假诉讼？
房地产调控政策下的虚假诉讼，是指在国家实施限购、限贷、税收调控等政策背景下，当事人为规避上述政策限制，通过虚构法律事实或法律关系向法院提起诉讼，并利用司法程序快速实现房产过户、逃避债务或获取非法利益的行为。常见表现形式包括：夫妻双方通过假离婚协议分割房产以规避限购或降低税费；实际购房人借用他人名义签订购房合同，事后以确认所有权或债权债务纠纷为由起诉；买卖双方签订阴阳合同，将真实的交易价格拆分或隐瞒，以少缴税款；以及虚构借贷债务，经法院调解或判决后迅速达成以房抵债协议，利用司法文书直接办理房产过户。这些诉讼表面符合民事纠纷形式，但实质缺乏真实的法律争议，当事人之间往往没有实质性对抗，而是共同配合、快速调解结案。最高法紧急通知明确指出，此类虚假诉讼严重扰乱房地产市场秩序，干扰国家调控政策的贯彻落实，也浪费司法资源，损害司法公信力。法院在审理相关案件时，必须严格审查当事人之间的法律关系是否真实、证据是否充分，特别是对仅有借据而无款项交付凭证、双方无争议迅速达成以房抵债协议等情形，要重点防范虚假诉讼，防止司法程序被滥用。
法院如何审查以房抵债虚假诉讼？
法院在审查以房抵债案件中可能存在的虚假诉讼时，需要从多个维度进行严格把关。第一，审查管辖的合法性。根据民事诉讼法的专属管辖原则，涉及不动产的纠纷应当由不动产所在地法院管辖。如果当事人在以房抵债协议中约定管辖法院，但抵债房产与协议管辖法院所在地不一致，法院应认定该协议管辖无效，并移送有管辖权的法院审理，防止当事人通过选择异地法院规避监管。第二，审查债权债务关系的真实性。对于仅凭借据和双方认可但缺乏款项交付凭证（如银行转账记录、收据、证人证言等）的借贷纠纷，法院不能简单认定债权债务关系成立，应要求当事人进一步提供证据证明款项来源、交付时间、用途等细节，必要时可依职权调查取证或通知当事人本人到庭接受询问。第三，警惕快速调解结案模式。如果双方在立案后对案件事实及实体处理均无争议，短时间内迅速达成以房抵债调解协议，并申请法院出具调解书，法院应减缓审理节奏，重点审查是否存在恶意串通、损害第三人利益或规避政策的情形。第四，对司法确认案件从严把握。对于在人民调解组织等主持下达成包含以房抵债内容的调解协议并申请司法确认的，法院应加大审查力度，确认基础法律关系真实、协议内容不违反法律强制性规定，否则不得出具确认调解协议有效的裁定。第五，限制执行阶段直接以房抵债。当事人申请执行以房抵债生效法律文书或调解协议时，法院原则上不得直接出具以房抵债裁定书或协助执行通知书办理过户，应当采取拍卖、变卖等执行变价措施，通过公开竞价实现房产价值，既保护债权人利益，也防止虚假诉讼借执行程序快速转移财产。第六，注意审查是否存在其他虚假诉讼特征，如当事人之间是否存在亲属、朋友等特殊关系，诉讼行为是否异常一致，是否涉及规避限购、限贷或税收政策等。通过上述综合审查，法院可以有效识别并遏制以房抵债虚假诉讼，维护司法公正和政策权威。
律师和当事人应如何避免被认定为虚假诉讼？
律师和当事人为避免被认定为虚假诉讼，需要在诉讼行为中严格遵守法律原则和诚实信用原则，确保所涉法律关系的真实性和诉讼目的的正当性。首先，律师在接受委托时，应当对当事人陈述的案件事实进行初步核实，要求当事人提供能够证明基础法律关系真实存在的核心证据，如借贷合同、款项支付凭证、银行流水、收据、证人证言等。对于仅有借据而无转账记录或现金交付证明的案件，律师应提示当事人补充证据，避免在证据不足的情况下贸然起诉。其次，在诉讼过程中，律师应避免引导当事人通过协议管辖规避专属管辖规定，应依法向不动产所在地法院提起诉讼。如果当事人之间存在无争议快速调解的倾向，律师应主动向法庭说明案件事实，不得隐瞒或帮助当事人虚构事实。第三，律师应严格审查以房抵债协议的真实背景，确保协议内容不违反法律强制性规定，不损害国家、集体或第三人利益。例如，在房地产调控政策下，若以房抵债的目的是为了规避限购或限贷政策，律师应拒绝代理并告知当事人法律风险。第四，当事人自身应当保存完整的交易凭证和沟通记录，对于大额资金往来，尽量通过银行转账并保留转账凭证，避免使用现金交易。如果涉及借名买房，应当签订书面协议明确权属，并保留实际出资证明、贷款还款记录等。第五，要警惕“阴阳合同”风险，在二手房交易中确保网签合同与实际交易价格一致，避免少报税款引发税务稽查和虚假诉讼嫌疑。第六，在诉讼中，当事人应如实陈述事实，不得与对方当事人串通作虚假陈述或伪造证据，否则一旦被法院认定为虚假诉讼，不仅可能面临诉讼请求被驳回、罚款、拘留等司法制裁，严重者还可能被追究刑事责任。总之，律师和当事人应当秉持诚信原则，确保诉讼行为具有真实的法律争议基础，避免利用司法程序实现非法目的，从而远离虚假诉讼的法律风险。
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