A private real estate enterprise obtained the land use right of a plot located in the central area of Xuhui District of Shanghai, which was expected to be used for construction of an AAAAA-Class office building. However, because of its excessive expansion and its problematic channel of finance, part of equity of the project company had to be sold. Mr. Chambers Yang and his team participated in rounds of arduous negotiation, and the agreement was concluded between the company and a natural person at last, the transaction accomplished.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产项目公司股权转让的主要法律风险有哪些？
房地产项目公司股权转让的核心法律风险集中于标的资产的合法性与完整性、项目公司的隐性负债以及交易本身的合规性。首先，土地权利是房地产项目的根本，需核查土地使用权取得方式是否合法、土地出让金是否缴清、土地用途与规划条件是否一致，以及是否存在闲置、抵押或司法查封等权利负担。项目公司可能隐瞒对外担保、未披露的诉讼、欠缴税费、工程款纠纷等或有负债，受让方在受让股权后可能承接该等风险，因此法律尽职调查必须穿透核查项目公司的财务、合同、涉诉及劳动用工情况。其次，股权转让本身需遵守公司法及外商投资、国有资产管理等相关特别规定，如涉及国有企业或外资准入，需履行评估、备案或审批程序。实务中常见的争议焦点包括：转让方是否如实披露项目瑕疵、股权转让对价是否因土地增值或减值而显失公平、交割前项目公司新增债务由谁承担，以及未办妥土地使用权变更登记时受让方的救济路径。为防范上述风险，建议受让方在交易文件中设置详尽的陈述与保证条款、赔偿条款、分期支付对价机制、资金监管安排，并以股权质押或母公司担保作为履约保障。同时，应关注目标项目所在地的房地产调控政策，例如销售限价、预售条件、自持比例要求等，这些政策可能直接影响项目收益，从而影响股权定价与交易可行性。律师在并购过程中的作用不仅是起草合同，还包括协调各方利益、设计交易结构、管理谈判节奏，最终实现法律风险与商业回报的平衡。
房地产并购中如何进行法律尽职调查？
房地产并购中的法律尽职调查是交易成败的关键环节，应当围绕标的公司、标的项目和交易本身三大维度系统展开。对标的公司，需核查其设立与历史沿革、股东出资是否实缴、股权是否存在代持或质押、公司章程有无特殊表决权安排、治理结构是否健全，以及是否存在重大诉讼、仲裁或行政处罚记录。对标的项目，重点核查土地使用权的取得方式（出让或划拨）、土地出让合同约定的开发条件与开竣工期限、土地出让金及契税是否缴纳完毕、土地使用权证或不动产权证是否真实有效，同时要查看项目是否已取得立项批复、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证等关键证照，并确认证照的合法性与时效性。还需调查项目现场是否存在违法建设、占压红线、环保不达标等问题。财务与债务方面，应取得项目公司经审计的财务报表，核实其对外借款、担保、应付工程款、预收房款、欠缴税费等情况，并查询央行征信系统、法院执行信息、全国企业信用信息公示系统等公开渠道。实务中特别要注意项目公司可能存在的表外负债，例如已签署但未实际履行的合同、潜在的违约金或赔偿金、因违反土地出让条件可能被政府收回土地的风险。此外，还需调查项目所在区域的规划调整、房地产调控政策走向、周边环境敏感性等软性因素。法律尽职调查完成后，应当出具书面报告，列明发现的法律问题并评估其对交易的影响，提出解决方案，例如要求转让方在交割前解除土地抵押、注销股权质押、取得缺失证照或调整交易对价。尽调结果直接决定交易结构的设计——选择股权收购还是资产收购，以及付款节奏和交割条件的设置。只有通过全面、审慎的尽调，才能有效识别法律陷阱，避免收购完成后发现项目无法开发或面临重大索赔。
房地产企业因融资困难转让股权时如何保障交易各方利益？
当房地产企业因融资渠道受阻、资金链紧张而被迫出售项目公司股权时，交易各方的利益平衡与保障尤为重要。对于出让方（原房地产企业）而言，核心诉求是尽快获得资金以缓解流动性压力，同时尽可能减少因股权转让而产生的税费负担和后续责任。出让方应准确评估项目公司的净资产与股权公允价值，避免因急于出售而大幅折价造成国有资产流失或损害其他股东利益。若项目公司存在多笔债务，出让方可与收购方协商债务承接方案，例如以股权转让款代为清偿特定债务、由项目公司继续以经营性现金流偿还，或由收购方提供过桥融资。对于受让方而言，核心诉求是确保交易价格公允、项目合法可开发、无隐藏负债，并能在交割后有效控制公司运营。受让方应通过合同约定分期支付对价，将最后一笔款项与项目证照办理、土地过户、债务清理等交割条件挂钩，同时要求出让方及其关联方对项目的合法性、无负债、无担保等事项作出全面且无瑕疵的陈述与保证，并约定明确的违约赔偿机制。在融资困难背景下，出让方可能已将项目公司股权或土地使用权设定抵押或质押，受让方应在交易文件中约定解除抵押或质押的具体时点和责任方，否则无法完成股权变更登记。另外，双方还需关注税务问题，股权转让涉及企业所得税、印花税，若以土地作价入股还可能涉及土地增值税、契税等，应合理规划交易路径以降低税负。谈判过程中，律师应协助各方评估不同方案的优缺点，例如通过增资扩股代替股权转让、设立新项目公司进行资产划转、或采用股权收益权转让等替代性融资工具。最终协议应包含完整的交割先决条件、过渡期安排、竞业限制与保密条款。无论出让方还是受让方，都应保留完整的交易档案，以防后续产生纠纷时缺乏证据。通过精细的交易结构设计和合同条款安排，既能帮助融资困难的企业解燃眉之急，又能确保收购方获得清洁、可控的资产，实现双赢。
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