One famous US real estate development group was authorized by WTCA to develop and operate world trade centers in Nanjing and the other cities of China; therefore, the group acquired a large plot located in Hexi area of Nanjing through joint bidding with a Chinese real estate fund of JP Morgan to develop and construct a city complex with residence, commerce and hotel, etc.
As the legal consultant of the US real estate group, legal team of Chambers Yang has not only provided full-scale legal services on the cooperation program of the group and the Chinese real estate fund of JP Morgan, overseas structure design, financing program, etc., but has also provided relevant legal services for its investment portfolio to enter into China to establish WFOE. Thanks to the strengths and financing power of both parties, the project development has run very smoothly. However, the project has not yet been completed when the investment term of Chinese real estate fund of JP Morgan is expiring due to the big size of the development volume; therefore, both parties jointly brought in third party investor and confirmed with the investor through negotiation that the Chinese real estate fund of JP Morgan fully exited firstly and the US real estate group simultaneously exited partly to meet the requirement of the investor to control over the project. Legal team of Chambers Yang has provided the legal services on transaction structure design, legal documents production, etc. which realized the purposes of each party via overseas equity transfer. Meanwhile, legal team of Chambers Yang has suggested that the US real estate group retain the option to further transfer the rest of the equity to protect its interest as a minority shareholder. And, the US real estate group transferred the rest of equity two years later to acquire large amount of return on investment.
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
境外股权转让在房地产项目退出中起什么作用？
境外股权转让是指跨境投资架构下股东通过转让境外持股主体股权来实现投资退出的一种交易方式，其本质是变更境外法律实体的股东权益，而非直接处置境内不动产。该方式可以有效规避境内资产交易中复杂的审批程序与土地转让限制，同时实现控制权调整和资金跨境流动。在房地产项目中，当投资方面临投资期限届满而项目尚未完成时，境外股权转让能够提供灵活的退出通道，使各方在不中断项目开发的前提下完成利益再分配。以南京世贸中心项目为例，摩根大通中国基金的投资期届满时，项目因体量较大仍未完工，美国房地产集团与基金共同引入第三方投资者，并协商确定基金全额退出、美国集团部分退出的方案。法律团队通过设计境外股权转让的交易结构，制作相应法律文件，满足了第三方投资者对项目控制权的要求，同时实现了基金顺利退出和美国集团保留部分权益的目标。这一安排充分体现了境外股权转让在跨境房地产项目中的核心作用。从实务角度看，进行境外股权转让时，法律顾问应当协助当事人审慎设计转让顺序、价款支付、交割条件及违约责任条款，同时关注跨境税务、外汇管理和境内外监管合规要求。尤其需要防范因标的公司资产负债状况不明或或有债务引发的争议，建议在转让前开展尽职调查，并在协议中设置全面的陈述保证与赔偿条款。此外，对于转让后仍保留少数股权的原股东，应约定后续退出机制或期权安排，以避免陷入被动局面并保障投资回报。
外资房地产项目合作中如何设计交易结构？
交易结构设计是跨境房地产合作中的核心法律工作，涉及合作方之间的股权比例、出资方式、治理权限、利润分配、退出机制及风险分担等要素。常见的结构包括合资公司、项目公司、境外持股平台、股权期权及优先权安排等。合理的设计应当平衡各方的商业诉求，同时适应项目所在地的法律环境和监管要求。在南京世贸中心项目中，美国房地产集团与摩根大通中国基金联合竞标取得土地，合作开发集住宅、商业和酒店于一体的城市综合体，法律团队为该合作项目提供了境外架构设计、融资方案等法律服务。当基金投资期届满而项目未完工时，双方引入第三方投资者，通过谈判确定了基金全额退出、美国集团部分退出的交易结构，使第三方获得项目控制权，同时美国集团得以保留部分股权并安排后续转让选择权。这说明交易结构设计需要根据项目周期和投资方期限动态调整，利用境外股权转让的可分割性实现有序退出。实务中，设计交易结构时应当重点关注控制权与收益权的分离、退出顺位、反稀释保护、拖售权和随售权等条款。对于开发周期长、资金需求大的房地产项目，必须提前考虑投资方的退出路径，避免因固定期限导致项目被迫中断。建议在合作初期就设定灵活的退出机制，例如优先回购权、期权转让、分阶段退出等，并要求法律顾问对交易文件进行整体协调，确保各方在发生争议时有明确的解决规则。同时，应通过股东协议和公司章程细化决策机制，防范因小股东权益受损引发的僵局，从而保障项目开发顺利推进。
少数股东权益保护有哪些法律机制？
在法律上，少数股东权益保护是一套综合机制，包括公司法赋予的知情权、分红权、股东会议召集权、异议股东回购请求权，以及股东协议中约定的优先购买权、共同出售权、随售权、拖售权、反稀释权、期权安排等。这些机制旨在防止大股东滥用控制地位损害少数股东利益，同时为少数股东提供合理的退出渠道和收益保障。核心规则是尊重意思自治的同时，通过协议条款弥补法律默认规则的不足。在南京世贸中心项目中，美国房地产集团在基金退出后仅保留部分股权，转变为少数股东。法律团队建议其保留进一步转让剩余股权的选择权，以此作为少数股东权益保护的关键措施。这一期权安排使美国集团能够在后续市场机会出现时，以有利条件出售剩余股权，最终在两年后实现高额投资回报。该案表明，期权不仅是一种融资工具，更是少数股东维护自身利益的实用法律机制。在实际操作中，少数股东权益保护需要从多个层面落实。首先要通过股东协议和公司章程明确约定保护性条款，例如重大事项的特别决议比例、董事名额、财务知情权、利润分配政策；其次要设定有效的退出机制，如看跌期权、卖方选择权或强制出售权，确保在合作破裂或投资目标实现时能够顺利退场；再次要关注股东之间的信任和沟通，避免因信息不对称产生纠纷。法律顾问应当在交易结构设计阶段就充分评估少数股东面临的风险，并提出针对性的合约保护措施，而不是等到争议发生后再寻求救济。
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