房屋限购政策下买卖合同无法履行的法律责任及处理

【政策背景】

       根据上海市人民政府办公厅于2011年1月31日发布的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发[2011]6号）的相关规定，上海自2011年2月1日起正式实施房产限购政策。
       根据上海市住房保障和房屋管理局于2011年7月20日发布的《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》的规定，非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。

【案情简介】

       2011年5月，非上海户籍的张某经中介介绍与房东唐某签订了某处房屋的居间协议。考虑到房屋限购政策，张某拟通过补缴个税的方法进行购房，并于2011年6月初和王某作为共同购买人与唐某签订了正式的《上海市房地产买卖合同》，同时支付了首付款。随后，由于新的政策明确禁止通过“补缴个税”规避限购，张某无法办理贷款和过户手续。为此，张某要求变更买卖合同主体为符合限购政策的王某一人进行交易操作，但唐某未予同意并要求张某承担违约责任。在买卖双方无法达成一致并且买卖合同无法继续履行的情况下，张某和王某于2011年9月诉至法院要求解除买卖合同并要求唐某返还首付款，而唐某反诉张某等支付总房价20%的违约金约30万元。
       在庭审过程中，张某主张其从未虚构或隐瞒事实情况，中介公司的证人作证证明唐某知晓张某的外来人员身份和需补缴个税购房的情况，是政策调整导致合同不能履行而非张某单方反悔不购买房屋，相反张某曾主张变更合同主体以继续履行合同，而唐某为恶意索要违约金而拒绝变更合同主体；唐某则辩称其不知张某的事实情况，张某不符合规定的购房条件，责任应由其自行承担。
       一审法院认定买卖合同的特别告知（二）中已经告知购房人必须具备的条件及后果，张某明知其并不具备该条件，意图通过不正当的方式取得购房资格，现因张某不能取得购房资格未履行买卖合同，后果应由其自负。最终一审法院判决解除买卖合同、唐某返还张某首付款、张某支付唐某违约金14万元。唐某以2011年下半年房价下跌损失较大而法院酌定违约金过低等为由提起上诉，二审法院于2012年1月判决驳回上诉、维持原判。

【律师点评】

       在国家房地产调控政策不变和上海房价波动调整等背景下，该案对买卖双方签订和履行房屋买卖合同、解除合同及其纠纷解决都有一定的借鉴和警示意义：
       1、根据国家有关房地产调控政策的持续性和有关司法判例来看，大都采用“一刀切”的方式认定不具备购房资格的一方独自承担买卖合同不能履行的违约责任，对于购买方有关属于情势变更或不可抗力以及“不可归责于双方当事人的事由”等抗辩往往不予支持。因此，作为购房者对有关中介公司宣称的所谓通过“包装”变通方式或者其他特殊渠道实现购房应有清醒的认识，避免存在侥幸心理盲目推进交易，除非与出卖方就有关情况协商一致并在买卖合同中对有关可能影响买卖合同履行和过户登记的因素及其责任分摊作出明确的合理约定，否则在签订买卖合同而交易不能进行的情况下将可能面临中介公司合理居间费用和出卖人巨额违约金或经济损失的索赔。
       2、根据上海限购政策，违反规定购房的，不予办理房地产登记。因此，作为出卖方应在签订意向书或买卖合同之前对购买人的购房资格及其情况作适当的了解和确认，以尽可能避免由于存在违反限购政策或其他资料申报不实（如贷款或税费）等问题而不能办理过户登记或延误交易进程。另外，根据上海的房地产交易登记流程，买卖双方一旦签订正式的买卖合同则即在房地产交易中心进行了网上备案（俗称“网签”），在双方未就合同解除达成一致的情形下网上备案无法解锁，出卖方自然无法另行出售。在本案中，正是由于出卖方拒绝变更合同主体并固执强硬的恶意索要总房价20%的违约金，导致争议诉至法院而历经一二审期间房屋无法正常出售。因此，对于出卖方而言，在由于一些特殊情况导致交易无法进行的情况下应理性分析解约和索赔的时间和机会等成本，与对方协商合理的解约方案，从而及时有效的化解纠纷。