上海房产限购和房产税试点政策下的交易登记流程及相关问题

       本所律师近期代理一境外人士在上海新购了一套高档公寓，从2011年1月看房签署买卖意向书、1月18日签署正式房地产买卖合同，直至2011年3月办理过户登记并取得产权证，整个交易恰恰经历了上海颁布实施有关的房产税试点政策和房产限购政策，现将在新的政策背景下上海房地产交易登记的基本流程及其相关情况作如下简要介绍：

【政策背景】
        根据上海市人民政府于2011年1月27日发布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知（沪府发[2011]3号）的有关规定，上海自2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点。

        根据上海市人民政府办公厅于2011年1月31日发布的《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发[2011]6号）的相关规定，上海自2011年2月1日起正式实施房产限购政策。

【交易登记流程】
        根据上海市有关房产限购和房产税试点政策的规定和本所律师实际办理交易登记的情况，目前上海房地产交易登记的基本流程为：

        1、买方如实填写《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，房地产开发企业、房地产经纪机构核对购房人是否属于限售限购范围并签署意见和盖章；
        2、买卖双方签署买卖合同（《上海市商品房预售合同》或《上海市商品房出售合同》或《上海市房地产买卖合同》并办理公证（如需）；
        3、买方与银行签署《贷款抵押合同》（如需）；
        4、买方前往房产所在的区（县）交易中心之税务机关办税窗口申报办理房产税征免认定手续；

        （1）房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书；
        （2）新购住房的契税完税凭证；
        （3）购房人的有效身份证明；
        （4）其他有关书面证明文件、资料。
        5、提交初核后税务机关办税窗口打印《原有住房信息查询申请表》，买方向交易中心查询窗口查询原有住房情况，查询窗口受理后5个工作日出查询结果；
        6、买方将原有住房书面查询结果（原件）交税务机关办税窗口，10个工作日后税务机关根据审核认定结果向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》；其中，申报全额缴纳房产税的，税务机关办税窗口收齐购房人提供的申报资料后可当场向购房人签发《上海市个人住房房产税认定通知书》；
        7、除买方需办理上述有关申报房产税征免认定手续外，卖方需向税务机关办理有关所得税、营业税和土地增值税等纳税申报手续；以卖方为个人为例，需提交的申报资料包括：
        （1）《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》；
        （2）《个人出售房屋营业税申报表》；
        （3）《土地增值税申报表》；
        （4）《代开〈销售不动产统一发票（代开）〉申请表》；
        （5）涉及车位等非居住用房，还需提供有资质的评估机构出具的评估报告《房地产市场询价单》和《非居住用房出售情况承诺书》。
        8、买卖双方申请房地产转移登记和抵押登记（如需），除了按照《上海市房地产登记技术规定（试行）》规定提交基本资料外，上海房产限购和房产税试点政策施行后需提交的特别资料包括：
        （1）《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，境外人士则需《境外个人购房承诺书》；
        （2）有关原有住房信息查询情况的《查询结果》；
        （3）《上海市个人住房房产税认定通知书》；
        （4）购房人家庭成员户口簿、结婚证等证明材料；
        （5）对于符合限购一套住房的非本市户籍居民，需提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明。
        9、区（县）交易中心查验资料，对符合受理登记规定条件的出具《房地产登记收件收据》，对不符合受理登记规定条件的则出具《不予办理房地产交易、过户通知》；
        10、依法领取《上海市房地产权证》并按约定办理交房手续。

【相关问题】
        1、根据上海限购政策，违反规定购房的，不予办理房地产登记。因此，作为房屋买卖的双方当事人均应在签订意向书或买卖合同之前对该项房屋买卖交易是否存在转让登记之限制作适当的调查和确认，必要时在相关合同中约定因为资料申报不实或者违反限购政策而不能登记所导致的违约责任及其后续合同解除等处理所明确的约定。
        2、根据上海房产税试点政策，交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记；不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。因此，作为房屋买卖的双方当事人亦有必要在签订合同之前对购房人是否需要缴纳房产税、计税依据及其适用税率、是否符合减免条件等作适当的确认，以避免将来产生不必要的争议。
        3、另外需要注意的是，税务机关签发的《上海市个人住房房产税认定通知书》中载明的是“年度应纳房产税”的数额，由于房产税税款是自取得房屋产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额，因此购房人需要在取得产权证之后在税务机关办税窗口予以备案由税务机关确定当年度实际应纳税额，随后在每年的12月31日前自行申报缴纳税款即可。