房屋买卖合同纠纷民事判决书 (因房屋限购导致合同解除)

上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2012）沪二中民二(民)终字第35号

　　上诉人(原审被告，反诉原告)唐某。
上诉人(原审被告，反诉原告)王甲。
上列两上诉人的共同委托代理人王晓鹏，上海市金茂律师事务所律师。
上列两上诉人的共同委托代理人陈楠，上海市金茂律师事务所律师。
被上诉人(原审原告，反诉被告)梁某。
被上诉人(原审原告，反诉被告)王乙。
上列两被上诉人的共同委托代理人谢同春，上海和华利盛律师事务所律师。
上列两被上诉人的共同委托代理人杨春宝，上海和华利盛律师事务所律师。
上诉人王甲、唐某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2011)宝民三(民)初字第1383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人唐某、王甲的委托代理人王晓鹏，被上诉人梁某、王乙的委托代理人谢同春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2011年6月6日，梁某与唐某、王甲签订《房地产买卖协议》，约定，梁某购买唐某、王甲位于上海市宝山区纬地路某弄某号某室房屋(以下简称某室房屋)，该房屋总价款为人民币148万元(以下币种均为人民币)。当日，梁某支付唐某定金5万元。2011年6月9日，梁某、王乙(乙方)与唐某、王甲(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方某室房屋，该房屋转让价款为139万元；甲方于2011年10月30日前腾出房屋并通知乙方验收交接；甲乙双方确认在2011年9月30日之前共同办理房屋转让过户手续；经双方协商，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。合同第九条第三款约定，乙方逾期未付款，每逾期一日，乙方应支付甲方逾期未付款的5‰作为违约金，乙方逾期未付款达到10日，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，乙方自收到甲方书面解除合同通知书之日起5日内向甲方支付房产总价的20%作为其违约金，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方承担的违约金，余款返还给乙方。补充条款(一)约定，甲方应于2011年9月20日前办妥银行贷款还款手续，同时办妥抵押登记注销手续，注销完毕，若由于甲方之原因逾期达10日未办妥抵押登记注销手续的，则乙方有权单方面终止合同，甲方按照本合同约定总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述甲方办理该房地产抵押登记注销期间，反悔不购买房屋，则甲方有权单方终止合同，同时乙方按照本合同约定总房款的20%向甲方支付违约金；甲乙双方应于甲方办妥抵押登记注销手续，及乙方办妥贷款手续后，于2011年9月30日前至宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续；双方约定在2011年10月30日进行交房；乙方应于签订合同之日起7日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续并获得批贷，若乙方未按约及时办理贷款手续，并且逾期达10日，甲方有权单方面解除本合同，乙方按本合同第九条第三款之约定违约金承担方式承担违约责任。合同附件三付款协议约定，乙方于2011年6月5日支付定金5万元，于2011年6月9日支付房款37万元，该款专用于提前归还甲方贷款及注销抵押权，甲方应于2011年9月20日前办妥银行贷款还款手续，及抵押登记注销手续；乙方申请贷款95万元，直接支付至甲方指定帐户；乙方于交房当日支付尾款2万元。该合同特别告知(二)第1条载明，……《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》第七条：……能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房，对拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，违反规定购房的，不予办理房地产登记。当日，唐某、王甲与梁某签订特别协议，约定，某室房屋实际成交价为148万元，该房屋在买卖合同上的成交价为139万元，剩余9万元作为搬迁补偿费、家具费、装修费；本次交易根据国家相关法律、法规规定所产生的税、费及佣金由乙方承担。协议签订后，梁某支付唐某房款46万元。
2011年9月，梁某、王乙诉至法院要求解除《上海市房地产买卖合同》，唐某、王甲返还房款51万元。
唐某、王甲反诉并辩称，唐某、王甲经上海万利房地产顾问有限公司(以下简称万利公司)居间，以总价148万元出售某室房屋。2011年6月6日，唐某、王甲与梁某签订《房地产买卖协议》，约定房屋总价148万元。当日，梁某支付定金5万元。2011年6月9日，唐某、王甲与梁某至万利公司签订《上海市房地产买卖合同》，梁某突然提出购房人增加一人王乙，唐某、王甲也未深究原因，但当日至今从未见过王乙此人，王乙也未在《上海市房地产买卖合同》上签字。同日，唐某、王甲与梁某还签订了《特别协议》，再次确认房价为148万元。同时，双方还办妥了网签手续，梁某支付了房款46万元。《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》并非是新的通知，而是对原有规定的强调，房地产买卖合同特别告知(二)中也已经明确告知相关规定，故该通知的出台并非情势变更。何况，梁某并不是真实的补缴个人所得税，而是通过不正当的方法规避通知的要求，该方法被禁止后果由梁某自负。梁某不符合规定的购房条件，责任应由其自行承担。买卖合同因梁某原因无法履行，梁某已经违约，唐某、王甲同意解除合同，反诉要求梁某、王乙按总房价的20%支付违约金29.6万元。房款51万元扣除违约金后剩余部分可以返还。
原审审理中，梁某、王乙提供银行贷款申请表、抵押借款合同、个人经济收入证明。梁某、王乙表示，其于2011年7月21日向中国银行提交了贷款申请表，因银行告知梁某即使符合贷款条件，但梁某不符合购房条件，某室房屋仍不能登记至梁某名下，故梁某放弃了贷款。唐某、王甲表示，对上述证据的真实性不清楚，合同约定，梁某、王乙应于签订合同之日起7日内办理贷款手续，但其在7月21日才办理贷款，已经构成违约。
原审审理过程中，梁某、王乙申请证人姜多强出庭作证。姜多强证词主要内容为，姜多强系唐某、王甲与梁某、王乙房屋买卖的经办人，梁某购房时系外地三无人员，需要补缴税金，唐某对梁某的情况是清楚的，梁某知道其不能购房后，姜多强马上通知了唐某，唐某与梁某最后没有协商达成一致；因梁某办理补缴税单等手续需要时间，故申请贷款较晚。梁某、王乙表示，证人可以证明唐某知道梁某需要补缴税金，故唐某、王甲也应共同承担风险。唐某、王甲表示，唐某从未说过如梁某不能买房，责任互不承担。
原审法院经审理后认为，梁某、王乙与唐某、王甲所签《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。买卖合同的特别告知(二)中已经告知购房人必须具备的条件及后果，梁某明知其并不具备该条件，意图通过不正当的方式取得购房资格，现因梁某不能取得购房资格未履行买卖合同，后果应由梁某、王乙自负。梁某、王乙主张买卖合同签订后出现情势变更，缺乏事实及法律依据，不予采纳。梁某、王乙与唐某、王甲均同意解除买卖合同，予以准许。合同解除后，唐某、王甲应将已收房款51万元返还给梁某、王乙。买卖合同约定，某室房屋转让价款为139万元，梁某、王乙逾期付款达到10日，唐某、王甲有权单方解除合同，梁某、王乙支付房产总价20%的违约金。买卖合同补充条款约定，梁某、王乙反悔不购买房屋，唐某、王甲按照本合同约定总房款的20%支付违约金。唐某、王甲要求梁某、王乙支付违约金，符合合同约定。唐某、王甲未提供损失的相应证据，梁某、王乙主张违约金过高，符合法律规定，酌情确定梁某、王乙支付违约金14万元。
原审法院据此作出判决：一、解除梁某、王乙与唐某、王甲于2011年6月9日就宝山区纬地路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、唐某、王甲于判决生效之日起十日内返还梁某、王乙房款51万元；三、梁某、王乙于判决生效之日起十日内支付唐某、王甲违约金14万元；四、唐某、王甲的其他反诉请求不予支持。
原审判决后，王甲、唐某不服，向本院提起上诉称：系争房屋的交易价格为148万元，而原审法院却认定为139万元。主张违约金过高的举证责任在梁某、王乙，不应由王甲、唐某承担举证不力的后果。原审调低违约金缺乏依据。故要求撤销原审判决第三、四项，改判梁某、王乙支付王甲、唐某违约金29.6万元。
梁某、王乙答辩称：原审法院从未认定过房屋交易的价格，且梁某、王乙不存在违约情况，造成合同无法履行的结果是梁某不具备购房条件，王甲和唐某事先也是明知的，最后合同无法履行是因为政策原因，故希望法院合理分担经济损失。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，梁某、王乙与唐某、王甲所签《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守。梁某明知自己不符合特别告知(二)中已经告知购房人必须具备的条件及后果，现因其不能取得购房资格未履行买卖合同，后果应由梁某、王乙自负。原审中，梁某、王乙与唐某、王甲均同意解除买卖合同。合同解除后，唐某、王甲应将已收房款51万元返还给梁某、王乙。现梁某、王乙逾期付款达到10日，应支付房产总价20%的违约金，其主张违约金过高，符合法律规定，原审法院酌情确定违约金数额为14万元，并无不当，本院予以认可。唐某、王甲以网上摘录的房屋差价作为其损失的依据，于法无据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币1,710元，由上诉人王甲、唐某负担。
本判决为终审判决。

审  判  长 王泳雷
代理审判员 沈  京
代理审判员 吴  预
二○一二年一月十八日
书  记  员 彭奕佳