第一太平戴维斯作为一家英国上市公司，自20世纪80年代进入中国后，通过全中国 12家分公司为客户提供综合性的地产服务，包括写字楼、商铺、住宅、估价、物业管理、资产管理、投资、市场研究及开发顾问、市场传讯服务等。同时，第一太平戴维斯依托其在地产服务领域的品牌优势进一步开展酒店式服务公寓管理业务，为投资者、开发商及业主提供专业的顾问服务和营运管理服务，服务范围包括建筑的设计初期、发展中期和建构完成，到后续的市场营销，管理和日常运营。
作为第一太平戴维斯的常年法律顾问，杨春宝高级律师根据为众多知名酒店管理企业以及酒店提供法律服务的经验，为第一太平戴维斯酒店式服务公寓管理提供了全面的法律支持。我们的法律服务从客户筹划该项新业务即已开始，包括开展新业务的主体的选择（用现有的综合业务主体还是设立新的专业服务主体）、经营范围的论证与增加（涉及独资企业的投资导向和经营许可）、服务品牌的定位、中英文商标的确定与注册（包括注册主体的选择）、酒店管理服务的范围界定以及介入时间的选择（最终确定了从建筑的设计初期、发展中期和建构完成不同阶段介入时各自的侧重点）、市场营销以及日常运营管理的相关法律问题。
在客户针对不同类型业主设计了量身定制的酒店式服务公寓管理方案后，我们根据总体方案起草了酒店式服务公寓管理所必需的备忘录、管理协议、技术服务协议等法律文件，并与客户反复讨论，最终确定了示范文本，作为客户开拓具体客户时使用的蓝本。本项法律服务涉及房地产法、建筑法、公司法、合同法、商标法等诸多法律领域，还涉及英美法与大陆法不同法律概念的融合。在具体项目实施中，结合项目的具体情况以及业主方各种不同要求，我们协助客户进行适当和必要的调整，以最大程度维护客户的利益。目前，第一太平戴维斯已经成功签约十多个酒店式服务公寓项目。
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
酒店管理企业开展新业务时如何选择法律主体？
酒店管理企业拓展酒店式服务公寓管理业务时，法律主体的选择是首要问题。根据中国外商投资法律与公司法的一般原则，企业需综合考虑现有主体经营范围是否覆盖新业务、新业务的风险隔离需求、税务成本及品牌独立性等因素。若使用现有综合业务主体，需核查其营业执照记载的经营范围是否包含酒店管理或物业管理服务，若未包含则需办理经营范围变更登记，且外商投资企业需符合负面清单管理要求，确保新业务不属于限制或禁止类。若设立新的专业服务主体，则需单独办理公司设立登记，并取得相应资质许可。实务操作中，建议进行法律尽职调查，评估不同主体架构下的法律责任承担方式、合同签署主体资格以及对外宣传的一致性。风险提示：若主体选择不当，可能导致合同无效、行政处罚或品牌混淆。常见争议焦点在于新主体是否具备相应资质，以及母子公司之间责任划分是否清晰。因此，应在业务启动前完成主体设立或变更程序，确保所有法律文件以适格主体签署。
酒店式服务公寓管理合同应包含哪些核心条款？
酒店式服务公寓管理合同通常涵盖管理服务范围、服务标准、管理费计算与支付、双方权利义务、知识产权归属、违约责任、合同期限与终止条件等核心条款。管理服务范围需明确是提供全权管理还是顾问咨询，并区分不同介入阶段（设计期、建设期、运营期）的具体服务内容。管理费一般包括基本管理费和业绩奖励费，需约定计算基数（如总收入或净利润）和支付周期。知识产权条款应明确管理方品牌、商标、操作手册的使用许可，以及业主方物业设施的维护责任。违约责任需设定违约金计算方式和赔偿上限，避免过高被法院调减。合同期限通常为5-10年，需约定提前终止条件和补偿机制。实务中，业主方常要求增加业绩考核指标，而管理方则需保护管理自主权，因此合同需平衡双方利益。风险提示：若未明确服务范围，易产生费用争议；若未约定知识产权归属，品牌使用可能引发纠纷。常见争议焦点包括管理费计算基数、业绩不达标时管理方是否承担赔偿责任，以及合同解除后业主方能否继续使用品牌。建议参照行业示范文本，结合具体项目定制。
酒店管理服务中商标注册和品牌保护有哪些法律要点？
酒店式服务公寓管理业务中，品牌和商标是核心无形资产，法律保护需从注册、使用到维权全流程布局。首先，在业务开展前应进行商标检索，确保中英文品牌名称不与他人在相同或类似服务上的在先商标冲突，避免侵权风险。其次，确定注册主体时，建议由管理公司或其关联公司作为商标权人，而非项目公司，以便统一管理和许可使用。注册类别应覆盖第43类（餐饮住宿服务）、第36类（不动产管理）等相关类别，同时考虑防御性注册。在品牌使用中，需通过商标许可协议明确使用范围、地域、期限及质量监控措施，防止品牌被滥用或淡化。风险提示：若未及时注册，可能被他人抢注，导致业务被迫更名；若许可协议未约定质量控制条款，可能导致品牌贬值。常见争议焦点包括商标近似判定、许可使用费标准以及加盟或管理项目中的商标使用是否超出授权范围。实务操作中，应建立品牌管理制度，定期监控商标使用情况，并保留使用证据以应对撤销申请。对于跨境品牌，还需考虑马德里国际注册或逐一国家注册，并注意中国法律对涉外商标许可的备案要求。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
