关键词 民事 居间合同 二手房买卖 违约
裁判要点
房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条
基本案情
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
裁判结果
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决；二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。
裁判理由
法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
什么是跳单违约？法律上如何认定？
跳单违约通常指房屋买卖居间合同中，买方利用中介公司提供的独家房源信息或交易机会，却绕开该中介公司直接与卖方签约，从而逃避支付居间报酬的行为。法律认定跳单违约的核心标准，是审查买方是否实际利用了该中介公司提供的信息或机会。如果买方通过其他公众可以获知的正当途径，例如其他中介公司的公开挂牌、网络平台或朋友介绍等，获得了相同的房源信息，则买方有权在多个中介之间进行比较，选择报价更低或服务更好的中介公司促成交易。此时，买方并未不当利用先前中介公司的信息资源，其行为不构成违约。该规则既保护了中介公司在提供真实有效居间服务后应得的合理报酬，防止恶意利用信息后逃避佣金，同时也保障了购房者作为消费者的自主选择权和公平交易权。在实务操作中，中介公司主张跳单违约时，需要举证证明其向购房者提供了特定且独有的房源信息或机会，且购房者正是利用该信息与卖方达成交易。而购房者若想规避风险，应保留通过其他渠道获知该房源的证据，比如其他中介的带看记录、微信聊天记录、挂牌信息截图等。司法实践中，法院会综合考量房源挂牌的公开性、多家中介挂牌事实、各中介报价差异以及实际促成交易的中介服务内容等因素，判断是否存在恶意跳单行为。需要特别注意的是，即便双方签订的禁止跳单条款有效，也不能仅凭买方最终未通过签约中介成交就当然认定为违约，必须严格审查因果关联。
多家中介挂牌同一房源时，买方是否可自由选择？
当卖方将同一房屋委托多家中介公司挂牌出售时，该房源信息就不再属于某一家中介独占的秘密信息，而成为市场上公众可以获取的公开商业信息。在此情形下，买方通过任何一家中介公司了解房源信息，均属于正常的信息获取行为。买方完全有权比较不同中介公司的报价、服务质量、专业程度以及居间费用，并自主选择最有利的条件促成买卖合同的成立。法律与司法实践明确认可买方在“一房多挂”情况下的自由选择权，不认为买方选择其他中介成交即构成对先前签约中介的违约。这一规则的法理基础在于，居间合同的核心是中介公司提供订立合同的机会或媒介服务，如果同一机会已经通过多个渠道向公众开放，买方通过正当渠道利用该机会，并未侵占任何特定中介的独占性劳动成果。实务操作中，买方在签订房地产求购确认书或类似居间文件时，应当注意阅读其中关于禁止跳单的条款，明确其适用范围。若卖方确已多家中介挂牌，而买方选择其他中介成交，建议买方保存该房屋在其他中介挂牌的证明，例如网站截图、其他中介的带看确认单、口头报价的录音或微信记录等。若原中介公司起诉主张违约金，买方可以以“房源来源非独占”“未利用其信息机会”作为抗辩理由。法院在审理时会重点审查卖方与各中介之间是否均为普通委托关系、各中介挂牌时间与价格、买方实际接触信息的路径等，以判断买方是否具有主观恶意。因此，只要买方是基于公开信息进行合理比价和选择，法律充分保障其不因诚实选择而承担额外责任。
居间合同中的禁止跳单条款是否总是有效？
禁止跳单条款并非当然无效，其效力需要结合具体内容与民法典关于格式条款的规定进行判断。一般而言，房屋买卖居间合同中常见的禁止跳单条款，其本意是防止买方利用中介提供的房源信息却恶意绕开中介，以逃避支付佣金，该约定符合居间合同的对价平衡原则，通常被认定为有效。但是，条款的有效性建立在合理且公平的基础上。如果条款存在免除中介一方责任、加重买方责任或排除买方主要权利的情形，例如要求买方只要看过该房产，无论通过何种渠道成交都必须支付全额佣金，或者禁止买方通过其他正当途径获取同一房源信息，则该条款可能被认定为格式条款中的无效条款。司法实践中，法院不会仅凭条款存在就认定买方违约，还会审查买方是否实际利用了该中介公司提供的信息或机会。若买方能证明同一房源信息已经通过多家中介公开挂牌，买方通过其他正当渠道获知并达成交易，则即使条款形式有效，也不构成违约。因此，对于中介公司而言，应确保条款内容公平合理，不得利用格式条款不合理限制买方选择权；对于买方而言，在签约前应仔细阅读条款，特别关注禁止跳单的期间、适用范围以及违约金计算方式。若发生纠纷，买方可以向法院主张条款无效或主张未利用中介信息，但需要承担相应的举证责任。实务操作中，买方应避免在接受中介带看后，立即私自联系卖方或使用该中介提供的信息绕开中介成交，否则很可能被认定构成违约。正确做法是利用公开市场信息进行比较，并在交易过程中保留通过其他中介获知同一房源的证据，以维护自身合法权益。
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