为进一步深化落实国家关于加强房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进本市房地产市场平稳健康发展，加快推进住房保障工作，现提出如下意见：
一、各区县政府、各部门要统一思想，提高认识，坚决贯彻落实国务院房地产市场调控一系列政策，切实采取有力措施，强化工作责任，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件。
二、各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，其首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。
严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买商品住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。凡不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。
各商业银行要认真执行国家有关部门制定的第二套住房认定标准，并加强对消费性贷款管理，禁止消费性贷款用于购买住房。
三、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元。
对为改善居住条件购买第二套住房的，每户家庭住房公积金最高贷款限额为40万元。贷款首付款比例不低于50%。暂停对购买非改善型第二套住房家庭的住房公积金贷款。
停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
四、本市暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
五、按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
六、财税部门要严格执行国家有关房地产交易环节税收政策的规定。要按照税法和有关规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，按不同的销售价格确定土地增值税预征率。住房开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。要会同有关部门重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查。
七、为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。具体办法另行制定。
八、对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收。房地产开发企业凭主体结构《分项、分部工程质量验收证明书》，申请商品住房预售许可。
九、着力推进住房保障工作。逐步放宽廉租住房准入标准，对符合条件的申请家庭要做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。
十、增加居住用地供应总量，确保完成本市2010年度住房供地1100公顷的计划目标。积极开展大型居住社区土地储备工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容。其中，对中小套型普通商品住房项目，土地出让合同中还应明确套型面积。
十一、规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门要加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可。《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米。项目规模小于3万平方米的，应一次性申领《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
房地产企业应严格执行国家和本市关于商品房销售管理规定，严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售。销售价格超出申报价格的，应再次报房管部门备案。
十二、充分发挥上海市房屋状况信息中心的作用，加强房地产交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售，记入信用档案，降低直至取消资质，暂停其发行股票、公司债券和新购置土地等措施。严肃查处房地产经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，从事国家和本市禁止流通的房地产转让业务，怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城乡建设和交通委员会
上海市规划和国土资源管理局
上海市财政局
上海市地方税务局
二○一○年十月七日
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
该意见对住房贷款首付比例和利率有哪些规定？
该意见从商业银行贷款和住房公积金贷款两个维度确立了差别化信贷政策。在商业银行贷款方面，居民家庭购买首套商品住房的首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的首付款比例不得低于50%，且贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，商业银行停止发放贷款。同时，非本市居民申请贷款购房的，需提供自申请之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险的证明，无法提供的暂停发放贷款。商业银行须严格执行第二套住房认定标准，并禁止将消费性贷款用于购房。在住房公积金贷款方面，购买首套自住房且面积在90平方米以下的，首付比例不低于20%；90平方米以上的不低于30%；每户最高贷款限额为60万元。为改善居住条件购买第二套住房的，公积金贷款最高限额为40万元，首付比例不低于50%；非改善型第二套住房及第三套以上住房，暂停或停止公积金贷款。实务操作中，购房者需根据自身住房套数、面积、本地户籍及社保纳税情况综合评估可获得的贷款资格与额度，同时应注意政策执行时会根据市场形势动态调整，商业银行和公积金管理中心的具体执行标准可能存在差异，建议购房前向相关机构核实最新要求。风险提示：虚报住房套数、伪造社保纳税证明等行为不仅会导致贷款被拒，还可能面临信用惩戒乃至法律责任。常见争议焦点在于“第二套住房”的认定范围，包括以家庭为单位、征信记录中已有住房贷款是否计入套数等，应依据当时国家有关部门制定的认定标准执行。
该意见在限购和交易管理方面有哪些具体措施？
该意见明确提出暂时实行限定居民家庭购房套数的政策，自意见发布之日起，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房，并严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定，对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。这一限购措施直接限制了家庭新增住房套数，旨在抑制投资投机性需求，是当时调控房价的重要行政手段。在交易管理方面，意见要求规划国土资源、建设交通、住房保障房屋管理等部门加强项目规划、建设、预售许可管理，限制拆零申领项目工程规划、建设、预售许可，规定《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米，项目规模小于3万平方米的应一次性申领相关许可。房地产开发企业须严格执行商品房销售管理规定，按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的须再次报房管部门备案。同时，充分发挥房屋状况信息中心作用，加强交易秩序监管，对房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，可采取暂停网上销售、记入信用档案、降低直至取消资质、暂停其发行股票或公司债券和新购置土地等措施；对房地产经纪机构联手炒作、哄抬房价、从事禁止流通的房地产转让业务、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为严肃查处。实务操作中，购房家庭在签约前应查询自身购房资格，确保符合限购政策；开发企业则应规范申报价格和销售行为，避免因违规遭受严厉处罚。常见争议焦点包括“新购一套”的认定时点、家庭成员的界定、以及境外个人购房的特殊限制等，需严格依照相关政策文件执行。
该意见在住房保障和土地供应方面部署了哪些工作？
该意见部署了多层次的住房保障体系建设和土地供应保障措施。在住房保障方面，着力推进廉租住房工作，逐步放宽准入标准，对符合条件的申请家庭做到“应保尽保”，并努力提高实物配租比例；年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作；积极推进公共租赁住房工作，制订相关配套措施，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房；推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造；全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套，并提升市政公建配套水平。在土地供应方面，增加居住用地供应总量，确保完成2010年度住房供地1100公顷的计划目标，积极开展大型居住社区土地储备工作；保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%；完善土地供应制度，对商品住房项目，土地出让合同中应明确保障性住房配建比例、开竣工时间、违约处罚条款等内容，对中小套型普通商品住房项目还应明确套型面积。此外，为增加普通商品住房供应，动迁安置房允许上市交易期限由取得房地产权证满5年调整为满3年；对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，预售应达到的工程进度标准调整为完成至主体结构封顶并通过验收，开发企业凭主体结构分项、分部工程质量验收证明书申请预售许可。实务操作中，符合条件的家庭应关注当地住房保障部门的申请公告，准备齐全材料及时申报；开发企业需严格遵守土地出让合同中的保障房配建和开竣工约定，否则可能承担违约责任。常见争议焦点包括保障房申请资格审核的严格性、动迁安置房上市年限调整的适用范围、以及土地出让合同中保障房配建条款的履行标准等。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
