各区县房地局、市区县房地产交易中心：
根据市政府《关于公布本市第二批取消和不再审批的行政审批事项的通知》（沪府发[2002]6号）要求，市、区县房地产管理部门不再对房屋建设工程转让单独审批。为贯彻市政府关于行政审批改革的意见，简化房屋建设工程转让手续，方便当事人，进一步做好有关转让登记工作，现就有关问题通知如下：
一、房屋建设工程转让符合《上海市房地产转让办法》第四十五条规定转让条件的，转让当事人应直接向市、区县房地产登记处申请房屋建设工程转让登记，其中，涉外工程向市房地产登记处申请，其他工程向项目所在地房地产登记处申请。
二、转让当事人向市区县房地产登记处申请登记应提交下列文件：
1、申请表；
2、《企业法人营业执照》，房地产开发企业还须提交《房地产开发企业资质证书》；
3、土地使用权出让合同；
4、房地产权证（土地使用权证）；
5、建设工程规划许可证；
6、建设工程施工许可证；
7、有资质的审价机构出具的房屋建设开发投资总额已完成25％以上的证明材料（房屋建设工程已取得商品房预售许可证的，则提交预售许可证）；
8、转让当事人签订的房屋建设工程转让合同；
9、地籍图。
商品房项目已预售的，还应提交转让当事人征求商品房预购人是否继续履行预售合同的书面材料。
三、市、区县房地产登记处受理转让当事人申请之日起30日内，对符合规定条件或者手续的，核准登记，颁发房地产权证；对不符合规定条件或者手续的，应当作出不予登记的决定，并书面通知转让当事人。
四、房屋建设工程转让系商品房项目，受让人应当具备房地产开发经营资格。转让人已领取商品房预售许可证的，项目转让后，受让人应当凭房地产权证向市、区（县）房地产管理部门办理商品房预售许可证变更手续。
五、预购人同意继续履行预售合同的，在受让人办理商品房预售许可证变更手续后，受让人应与预购人签订预售合同的主体变更合同，并办理备案手续。
六、房屋建设工程已设定抵押的，应征得抵押权人同意，房屋建设工程被司法机关或行政机关依法限制房地产权利的，限制解除后才能办理过户登记。
七、市、区县房地产登记处在房屋建设工程转让登记核准后的15日内，应报送市局市场处备案。
八、本通知自下发之日起执行，本通知下发前有关文件与本通知不一致的，以本通知为准。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房屋建设工程转让登记需要提交哪些材料？
根据通知要求，转让当事人向市、区县房地产登记处申请房屋建设工程转让登记时，应当提交九类文件：一是登记申请表；二是《企业法人营业执照》，若属于房地产开发企业的，还须提交《房地产开发企业资质证书》；三是土地使用权出让合同；四是房地产权证即土地使用权证；五是建设工程规划许可证；六是建设工程施工许可证；七是由有资质的审价机构出具的房屋建设开发投资总额已完成百分之二十五以上的证明材料，若该工程已取得商品房预售许可证的，则可提交预售许可证予以替代；八是转让当事人签订的房屋建设工程转让合同；九是地籍图。需要特别提示的是，若该商品房项目已经预售的，转让当事人还应提交征求商品房预购人是否继续履行预售合同的书面材料，这是保护预购人合法权益的重要程序性要求。实务操作中，申请人应当注意各项证照的时效性与一致性，确保土地、规划、施工等审批文件所载主体与转让方一致，避免因材料瑕疵被登记机构作出不予登记的决定。此外，涉外工程应向市房地产登记处申请，其他工程则向项目所在地房地产登记处申请，申请人应准确选择受理机构，以免耽误交易进程。登记机构自受理申请之日起三十日内作出核准登记或不予登记的决定，不予登记的应当书面通知当事人，当事人对此应留存好受理凭证以便维权。
已预售的商品房项目转让时如何保护预购人权益？
通知对已预售商品房项目的转让设置了专门的预购人保护机制。首先，转让当事人在申请转让登记时，必须提交征求商品房预购人是否继续履行预售合同的书面材料，即在转让前应当逐一征询预购人意见，预购人有权选择继续履行合同，或依法主张解除合同并追究转让方的违约责任。其次，转让人已领取商品房预售许可证的，项目转让完成后，受让人应当凭新的房地产权证向市、区县房地产管理部门办理商品房预售许可证的变更手续，使预售许可主体与实际开发主体保持一致，且受让人本身应当具备房地产开发经营资格。再次，对同意继续履行预售合同的预购人，受让人在办理预售许可证变更手续后，应当与预购人签订预售合同的主体变更合同，并办理备案手续，通过合同主体变更与备案双重程序确保预购人的合同权利平稳过渡。实务中常见的争议焦点包括：转让方未如实告知预购人转让事宜、部分预购人不同意继续履行时的退款与赔偿安排、主体变更合同签订前空档期内预购人权利的保障等。建议受让人在交易前全面核查项目预售情况、预购人名单及合同履行状态，并在转让合同中明确约定预购人异议的处理机制与责任分担，以防范后续群体性纠纷风险，保障项目顺利交接。
设定抵押或权利受限的在建工程能否办理转让登记？
通知对此作出了明确的限制性规定：房屋建设工程已设定抵押的，转让时应当征得抵押权人的同意；房屋建设工程被司法机关或者行政机关依法限制房地产权利的，必须在限制解除之后才能办理过户登记。这一规则背后的法理在于，抵押权属于担保物权，在建工程转让将直接影响抵押物的权属状态与抵押权人的优先受偿利益，因此必须取得抵押权人同意，实务中通常表现为抵押权人出具书面同意函，或者先清偿债务、注销抵押登记后再行转让。而司法查封、行政限制等措施属于对不动产处分的强制性限制，在限制存续期间登记机构不得办理过户，当事人只能通过执行异议、债务清偿、提供担保等方式先行解除限制。实务风险提示方面：受让方在签约前务必进行尽职调查，查询不动产登记信息，核实标的是否存在抵押、查封等权利负担；转让合同中应明确约定权利瑕疵的披露义务、解除抵押或查封的时限及相应违约责任；对于带抵押转让的，可考虑通过资金监管、价款提存等方式保障交易安全。常见争议焦点包括转让方隐瞒抵押查封事实导致合同目的无法实现时的解除与赔偿问题，以及抵押权人不同意转让时交易安排如何处理等，当事人应提前做好预案，必要时通过协商变更交易结构化解障碍。
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