各区县税务局、各财税分局： 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、财政部、国家税务总局财税字〔1999〕210号和财税〔2006〕21号文件等规定，现对本市个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题通知如下：根据沪地税流〔2005〕59号文件的规定，普通住房必须同时符合下列条件：（1）住宅小区建筑容积率1.0以上；（2）单套建筑面积140平方米以下；（3）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。 凡不符合上述条件的均为非普通住房。个人转让普通住房的，仍按规定暂免征收土地增值税。 个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收。从2007年7月15日起，对个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收土地增值税：凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产项目并购有哪些法律风险？
房地产项目并购法律风险包括：1）土地权属风险——土地性质是否符合规划用途，是否存在闲置土地被收回的风险；2）项目审批风险——是否取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等"四证"；3）拆迁安置风险——项目涉及拆迁的，拆迁补偿安置方案是否合法合规；4）在建工程抵押风险——项目是否存在抵押、查封等权利限制；5）合同履约风险——项目转让合同、施工合同、销售合同等是否存在重大履约风险。建议在并购前进行全面的法律尽职调查。
房地产合作开发应注意哪些法律问题？
房地产合作开发应注意以下法律问题：1）合作模式选择——股权合作（一方以土地入股、另一方以资金入股）vs 项目合作（联合开发协议）；2）土地使用权出资——以土地使用权作价出资需评估并办理土地使用权变更登记；3）资金投入安排——各方出资比例、出资时间、资金到位保障机制；4）利润分配机制——按出资比例分配还是按约定比例分配，成本分摊方式；5）退出机制——合作期满或条件成就时如何退出，股权转让的限制和优先购买权。建议在合作前由专业律师起草和审查合作协议。
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