各区县房地局、建委:
为进一步维护本市房地产交易市场秩序，保障房地产交易安全，现就商场、办公楼分割转让问题通知如下：
一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。
二、房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。
用于商场、办公楼的优秀保护建筑不得将权属单元分割转让。
三、已经取得房地产权证书的商场、办公楼需要将权属单元分割转让且不变动主体承重结构的，房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续；变动主体承重结构的，房地产权利人应当按新建工程的有关要求，经规划、建设、消防、卫生等管理部门审批（核）后方可实施。商场需要将权属单元分割转让的，房地产权利人还应当事先征得商业主管部门的同意。
经行政管理部门同意将权属单元分割转让的，房地产权利人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产登记机构核准变更登记的，房地产权利人方可进行转让。
四、商场、办公楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。经行政管理部门批准或者同意后，房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。
规划管理部门核准设计变更的，房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续。
五、商场、办公楼的权属单元分割转让，应当执行国家和本市房地产转让的规定。
商场、办公楼的权属单元分割转让后，应当执行国家和本市物业管理的规定。
六、本通知自文发之日起执行。
特此通知。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
商场、办公楼分割转让为什么必须以权属单元为标的？
根据该通知的规定，商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。所谓权属单元，是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。这一要求的立法目的在于维护房地产交易市场秩序，保障交易安全。从实务角度看，权属单元是房屋权属登记的基本单位，只有以权属单元为标的进行转让，才能确保受让人取得完整、清晰、可登记的产权。如果允许随意分割转让，将导致产权界限不清、登记混乱，进而引发大量交易纠纷。因此，房地产开发企业和房地产权利人均不得擅自将权属单元分割转让，任何未经批准的分割行为均不具有合法性，相关转让合同可能因标的物不具备转让条件而无法履行，受让人的产权登记也会遇到障碍。此外，用于商场、办公楼的优秀保护建筑属于特殊保护对象，绝对禁止将权属单元分割转让，这是保护历史建筑完整性的强制性规定。实务中，购房者在购买分割商铺或办公单元时，应当首先核查该单元是否属于独立的权属单元、是否已经完成权属登记，避免购买无法办理产权证的所谓【格子铺】而遭受损失。
已取得房地产权证的商场、办公楼如何办理分割转让？
已取得房地产权证书的商场、办公楼需要将权属单元分割转让的，应当区分是否变动主体承重结构而履行不同的审批程序。如果分割转让不变动主体承重结构，房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续；如果分割转让涉及变动主体承重结构，则属于对建筑物实体的重大改动，房地产权利人应当按照新建工程的有关要求，经规划、建设、消防、卫生等管理部门审批（核）后方可实施。需要注意的是，商场与办公楼在审批环节上存在差异：商场需要将权属单元分割转让的，房地产权利人还应当事先征得商业主管部门的同意，这体现了对商业经营秩序的特殊监管。在完成上述审批并实施分割建设工程后，房地产权利人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续，只有经房地产登记机构核准变更登记后，房地产权利人方可进行转让。实务中，权利人应当严格按照先审批、后施工、再验收、后登记、最后转让的顺序操作，任何环节的缺失都可能导致转让行为无效或无法办理过户，同时还可能面临行政处罚。受让方在交易前也应核查分割单元是否已完成变更登记，以防范交易风险。
商场、办公楼在预售阶段分割预售需要哪些审批程序？
商场、办公楼在批准预售后、初始登记前这一特殊阶段，如需将权属单元分割预售，房地产开发企业应当履行专门的审批程序。首先，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门的批准；由于商场涉及商业经营，商场需要将权属单元分割预售的，开发企业还应当征得商业主管部门的同意。其次，在取得上述行政管理部门批准或同意后，房地产开发企业应当向规划管理部门办理变更设计手续，因为分割预售意味着建筑内部格局和设计方案的调整，必须符合规划管理要求。最后，待规划管理部门核准设计变更后，房地产开发企业应当持有关部门的批准文件，重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续，取得变更后的预售许可后方可对外销售分割后的单元。从实务角度分析，这一程序设计旨在防止开发企业擅自改变规划设计、以分割销售名义变相违规销售，保障预售市场秩序和预购人的合法权益。购房者在购买预售的分割商铺或办公单元时，应当重点核实预售许可证是否已经办理变更、拟购单元是否在许可范围之内，否则可能面临合同无法备案、无法办理产权登记等重大风险。此外，分割转让完成后，相关物业还应当执行国家和本市房地产转让及物业管理的规定。
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