《最高人民法院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复》已于2011年11月21日由最高人民法院审判委员会第1532次会议通过，现予公布，自2012年11月1日起施行。
最高人民法院
2012年9月4日
甘肃省高级人民法院：
你院《关于对国有土地经营权转让如何适用法律的请示》（甘高法〔2010〕84号）收悉。经研究，答复如下：
开荒后用于农耕而未交由农民集体使用的国有土地，不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条规定的农村土地。此类土地使用权的转让，不适用《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，应适用《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定加以规范。
对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同，不违反法律、行政法规的强制性规定的，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院依法不予支持；当事人根据合同约定主张对方当事人履行办理土地使用权证书义务的，人民法院依法应予支持。
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
国有开荒土地转让是否适用农村土地承包法？
不适用。根据最高人民法院的批复，开荒后用于农耕但未交由农民集体使用的国有土地，不属于农村土地承包法所定义的农村土地。农村土地承包法的适用对象是农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地等，以及其他依法用于农业的土地。而国有土地开荒后形成的耕地，如果未交由农民集体使用，其所有权主体是国家，且使用状态与农民集体承包经营机制不同，因此不属于该法调整范围。此类土地使用权的转让，应当适用合同法及土地管理法等一般性法律规定。实务中，当事人需注意，如果土地已由农民集体使用，则可能适用农村土地承包法；若未交由集体，则需按照国有土地使用权转让的规则处理，包括签订书面合同、依法办理变更登记等。风险提示：转让合同若违反土地管理法关于国有土地使用权流转的强制性规定（如未经批准擅自转让），可能导致合同无效，但仅以未取得土地使用权证为由并不当然无效。
未取得土地使用权证是否导致转让合同无效？
不会仅因此导致合同无效。根据最高人民法院批复，对于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，当事人仅以转让方未取得土地使用权证书为由请求确认合同无效的，人民法院不予支持。这一规则体现了合同效力与物权变动相区分的原则，即合同效力取决于当事人意思表示是否真实、是否违反强制性效力性规定，而土地使用权证书的取得属于物权登记范畴，是履行合同的结果而非合同成立生效的要件。实务操作指引：转让方未取得土地使用权证，不影响合同有效，但受让方有权依据合同约定要求转让方履行办理土地使用权证书的义务。人民法院对该类履行请求应予支持。风险提示：虽然合同有效，但受让方在未取得证书前无法获得完整物权，可能面临被第三方主张权利的风险。因此，建议当事人在合同中明确约定办理证书的期限和违约责任，并积极督促转让方尽快办理。争议焦点常见于转让方以未办证为由主张合同无效以逃避责任，但依据本批复，此类抗辩不成立。
此类合同纠纷应适用哪些法律？
应适用合同法和土地管理法等相关法律规定，而非农村土地承包法。最高人民法院批复明确指出，国有土地开荒后用于农耕但未交由农民集体使用的，不属于农村土地，其使用权转让不适用农村土地承包法。具体法律适用包括：一是合同法，用于审查合同的成立、效力、履行、违约责任等，例如合同是否违反法律强制性规定、是否显失公平等；二是土地管理法，用于规范国有土地使用权的转让条件、审批程序、登记要求等，例如国有土地使用权转让应当符合土地利用总体规划、依法办理变更登记等。此外，还可能涉及物权法关于不动产物权变动登记的规定。实务操作指引：当事人在签订此类合同时，应重点审查合同是否符合土地管理法关于国有土地使用的用途管制、转让程序等要求，并明确约定双方在办理土地使用权证书方面的义务。风险提示：如果合同内容违反土地管理法的强制性规定，如擅自改变土地用途、未履行法定审批手续等，则可能被认定无效。常见争议焦点在于合同效力认定与物权登记之间的关系，以及转让方未履行办证义务的违约责任。人民法院在审理中会综合适用上述法律，确保裁判规则统一。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
