各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为贯彻落实《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）关于进一步鼓励普通商品住房消费的精神，促进房地产市场健康发展，现将个人住房转让的营业税政策通知如下：
一、自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）的有关规定执行。
三、自2009年1月1日起，《财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）废止。
财政部 国家税务总局
二〇〇八年十二月二十九日
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
个人住房转让营业税如何区分全额与差额征收？
根据该通知，2009年度个人住房转让营业税的征收方式主要依据住房是否属于普通住房以及购买年限两个维度区分。具体而言，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，按销售收入全额征收营业税，税负较重，目的在于抑制短期投机性购房行为。对于购买超过2年（含2年）的非普通住房，或者购买不足2年的普通住房，则按照销售收入减去购买房屋价款的差额征收营业税，即仅对增值部分征税，降低交易成本。而对于购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，直接免征营业税，体现了对自住型、改善型住房消费的政策支持。实务操作中，纳税人需准确判断所售住房的性质，普通住房与非普通住房的标准通常由地方政府根据建筑面积、容积率、成交价格等因素确定，需以当地具体规定为准。同时，购房时间的认定一般以房屋产权证注明日期或契税完税证明日期孰先原则确定，差额扣除需提供合法有效的购房发票或契税凭证。需要提示的是，这一营业税政策属于阶段性安排，后续国家已全面推行营业税改征增值税，现行个人住房转让环节适用增值税及附加税费政策，具体税率和免税条件需按最新规定执行，但该通知所确立的“普通住房”“持有年限”“差额计税”等核心理念对理解现行政策仍有重要参考意义。
普通住房与非普通住房的认定标准有哪些要点？
普通住房与非普通住房的认定标准并非由本通知直接规定，而是明确参照国务院办公厅转发建设部等部门关于稳定住房价格工作的意见以及国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知等文件执行。根据相关税收管理规定的精神，普通住房通常需要同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在一定数值以上（例如1.0以上）；单套建筑面积在一定标准以下（例如120平方米以下，部分地区可上浮至144平方米）；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的一定倍数（例如1.2倍以下）。非普通住房则是指不符合上述条件之一的住房，例如别墅、高档公寓、面积过大或价格过高的住宅。在实务认定中，税务机关一般依据不动产登记信息、网签合同、房屋测绘报告等资料进行审核。纳税人需特别注意，不同城市可能根据本地房地产市场情况对具体数值进行调整，因此在实际交易前，建议向当地税务部门或不动产登记机构咨询确认。如果对认定结果有异议，纳税人有权提供相关证明材料申请复核。此外，该认定标准影响营业税的征收方式，也直接关联契税、个人所得税等税种的优惠适用，因此在房产交易中属于关键前置环节。值得说明的是，随着房地产税收政策调整，现行普通住房标准可能已不再作为营业税（已改征增值税）优惠的唯一依据，但实务中仍应关注地方财政和税务部门的现行执行口径，避免因政策理解偏差导致多缴或少缴税款。
办理住房转让免税或差额扣除时需注意哪些程序与凭证要求？
根据本通知规定，个人住房转让涉及营业税免税或差额扣除的，需依照既有税收管理文件办理相关程序。实务中，纳税人办理免税或差额征税应重点把握以下要点：首先，关于购房时间的确认，一般以房屋产权证上注明的登记日期或契税完税证明上注明的日期中较早者为准，对于继承、赠与等非购买形式取得的住房，其购房时间按原购房人取得产权的时间认定，但需提供公证文书或相关法律文件。其次，办理免税手续时，纳税人应向主管税务机关提交房屋买卖合同、产权证、身份证明、购房发票或契税凭证等资料，经审核符合条件后予以免征。再次，差额征税的扣除凭证要求严格，纳税人必须提供原购房发票或合法有效的购房成本证明，若无法提供完整凭证，则可能无法扣除原值，导致全额计税。另外，开具发票环节，销售方应依法开具销售不动产发票，发票金额与实际交易价格一致，不得虚开或隐瞒。在实务操作中，常见争议焦点包括：购房时间认定因产权证迟延办理导致的误差问题，纳税人可主张以实际签订合同并付款的时间为准，但税务机关通常坚持形式要件；差额扣除时若房屋发生装修、维修等支出，除非有合法凭证且符合相关规定，否则一般不得计入扣除项。为此，纳税人应妥善保管所有购房及付款凭证，并在交易前咨询主管税务机关，了解最新操作流程和资料清单，以降低税务风险，确保合规享受税收优惠。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
