各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）：
为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》，依法保护宅基地使用权人的合法权益，加强宅基地管理，促进社会主义新农村建设，部决定在当前宅基地使用权登记发证工作的基础上，进一步加大工作力度，力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。现将有关事项通知如下：
一、提高认识，加强宣传
宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。各级国土资源行政主管部门要站在贯彻落实科学发展观，切实保护广大农民群众合法权益的高度，充分认识加快宅基地使用权登记发证工作的重要意义。采取多种形式，加大宣传和工作力度，争取广大农民群众和社会各界的理解和支持，增强各级国土资源管理部门登记发证工作的紧迫感，集中力量，克服困难，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。
二、认真部署，狠抓落实
宅基地使用权登记工作政策性强、涉及面广，各级国土资源行政主管部门要积极争取地方政府及相关部门的重视和支持，切实加强对本地区宅基地使用权登记工作的组织领导，把宅基地使用权登记工作作为当前一项重要工作，认真部署落实。要按照2009年底前基本完成全国宅基地使用权登记工作的要求，结合本地区实际情况，制定工作计划，明确工作目标和任务，层层落实责任制。
要采取有效措施，加快推进宅基地使用权登记发证工作。有条件的地区应将宅基地使用权的调查纳入到第二次全国土地调查工作中，查清宅基地的权属、界址和面积，为宅基地使用权登记发证提供地籍调查成果。对宅基地权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。对新申请宅基地的，当事人在办理宅基地用地审批的同时申请土地登记，国土资源行政主管部门要做到即批即办，在住宅建成并实地检查合格后，报人民政府核发土地权利证书。对已有的宅基地，要充分利用已有宅基地权属来源材料，加快办理登记发证。
要充分发挥宅基地使用权登记结果在国土资源管理中的基础作用。在征地拆迁时，要依据宅基地使用权证书进行补偿。开展集体建设用地流转试点和集体建设用地整理工作，必须首先完成宅基地使用权登记发证工作。
要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，积极为农民群众办理登记提供热情周到的服务。要充分发挥乡镇基层国土资源管理部门在宅基地使用权登记中的服务和保障作用，有条件的地区，可在乡镇国土资源管理所设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理宅基地使用权登记。要将宅基地使用权证书发放到农户手中，严禁以统一保管等各种名义扣留、延缓发放土地权利证书。要结合土地登记规范化建设，加强宅基地使用权登记发证资料的管理，保证宅基地使用权登记资料的全面、完整和规范。要严格执行宅基地使用权登记收费标准，不得通过宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。
请各省级国土资源行政主管部门于2008年底前将本地区宅基地使用权登记发证工作的部署和开展情况报部。部将组织人员对各地宅基地使用权登记发证情况进行检查。宅基地使用权登记发证完成情况将作为国土资源管理特别是地籍管理考核的一项重要依据。
三、明确政策，依法登记
各地应严格依照法律、法规和政策规定，切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口。
（一）严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。
（二）严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
（三）严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省（区、市）规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：
1．1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。
2．1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。
3．1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。
国土资源部
二○○八年七月八日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
宅基地使用权登记中一户多宅如何处理？
根据该通知及现行法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，这是宅基地使用权登记的基本原则。具体处理上，除继承情形外，农村村民申请第二宗宅基地使用权登记的，登记机关不予受理。这意味着如果农户因继承取得多处宅基地，可以办理登记；但若通过新建、购买等方式形成一户多宅，超出的宅基地无法取得合法登记。实务操作中，登记机构会严格审查申请人名下已有宅基地情况，通常依托地籍调查和不动产登记信息进行核验。对于历史原因形成的一户多宅，例如因分户未及时变更、旧房未拆除等，登记机构会要求先按地方规定处理，如拆除旧房、退还宅基地或完成分户手续后再行申请。风险提示方面，未登记的多余宅基地在拆迁补偿、产权流转时无法获得法律保障，可能被认定为违法占地。常见争议焦点包括：继承后形成的多宅能否分别登记、分户后原共同使用的宅基地如何拆分、以及超占部分能否通过补办手续合法化等。各地实践中，通常要求分户符合当地户籍和规划条件，且总面积不得超过分户后各户标准之和，否则超出部分仍不予登记。
城镇居民在农村买房能办理宅基地登记吗？
不能。根据该通知的明确规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定，对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，登记机关不予受理。这一规则延续了现行法律和国家政策对宅基地使用权主体资格的限制，即宅基地使用权与农村集体经济组织成员身份紧密关联，非本集体组织成员无权取得。实务操作中，城镇居民通过买卖、赠与或以其他方式取得农村住宅的，无论合同是否签订、款项是否支付，均无法办理宅基地使用权及房屋所有权的转移登记。即使已经实际居住或持有相关协议，登记机构也会以申请主体不适格为由驳回。需要特别注意的是，近年来国家政策明确禁止城镇居民到农村购买宅基地和农民住宅，并严肃查处此类违法交易。风险提示方面，购买农村房屋的城镇居民可能面临合同无效、返还房屋、款项难以追回等法律后果，且无权获得拆迁补偿安置。常见争议焦点包括：城镇户籍人员因继承农村房屋能否登记、原农村户籍后迁入城镇的人员能否保留宅基地登记、以及“小产权房”能否通过补办手续合法化等。根据法律原则，继承房屋可以依法取得房屋所有权，但宅基地使用权仅随房转移，且不得翻建改建；迁出户籍后原宅基地登记仍可保留但不得新增。
宅基地面积超过规定标准如何登记？
宅基地面积超过地方规定标准的，登记时并非一律不予登记，而是根据占地时间分阶段处理。按照该通知确立的规则，1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房占用的宅基地，若之后未扩大用地面积，可按现有实际使用面积登记，即超占部分一并确权。1982年实施起至1987年《土地管理法》实施前占用的宅基地，超占部分经按当时国家和地方有关规定处理后，可按实际使用面积登记；实务中通常需要补办手续或接受处理。1987年《土地管理法》实施后占用的宅基地，超占部分只能按实际批准面积登记，超出部分在土地登记簿和权利证书中注明超占面积，待日后分户建房、房屋拆迁、改建、翻建或政府重新规划时再行处理。这一分类处理规则体现了尊重历史、兼顾现实、严控新超占的立法精神。实务操作中，登记机构会根据地籍调查成果核实批准文件、建房时间和实际面积，要求申请人提供权属来源材料，如用地批准书、建房申请表等。对于无法证明占地时间的，通常按较晚时段从严处理。风险提示方面，超占面积部分虽在证书中注明，但不具有合法使用权，未来房屋翻建或拆迁时可能被要求退还或不予补偿。常见争议焦点包括：如何认定占地时间、未经批准但长期使用的宅基地能否登记、以及超占部分能否通过罚款后转为合法面积。各地在细化执行时，往往结合省级规定的面积标准和历史遗留问题处理政策进行把握。
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