Due to his expertise in real estate M&A, Mr. Yang was engaged by a PE fund management company based in Shanghai which specializes in investing in real estate projects to serve as its legal consultant and a member of its risk control committee. Mr. Yang provided comprehensive legal service for the company with regard to the setting up of real estate fund (LLP) and real-estate related investment.
In its real estate investments in Jiangxi, Shandong and Jiangsu, Mr. Yang and his team provided legal counseling, conducted legal due diligence and designed transaction structure for the client in its selection of projects. After the client decided to invest, Mr. Yang and his team draft or review all the relevant legal documents such as partnership agreement, partnership-joining agreement, project feasibility report, fund raising explanatory memorandum, legal opinion, investment agreement, cooperation agreement, brokerage agreement, loan agreement, collateral agreement, guarantee agreement or guarantee notice for the setting up of fund and each investment.
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产基金采用有限合伙形式有哪些法律特点和实务优势？
有限合伙是私募基金常见组织形式，由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人执行合伙事务并承担无限连带责任，有限合伙人以认缴出资额为限承担有限责任。法律上赋予基金灵活的管理机制和利益分配安排，符合房地产投资周期长、资金需求大的特点。在本文案例中，杨先生服务的PE基金管理公司设立房地产基金即采用有限合伙形式（LLP）。该基金在江西、山东、江苏等地开展房地产投资，通过合伙协议明确各合伙人权利义务，并配套入伙协议、募资说明书等文件，确保基金设立合规且运作顺畅。实务中采用有限合伙需重点关注普通合伙人的管理权限边界、有限合伙人参与决策的底线（避免被视为执行合伙事务而丧失有限责任保护）、利润分配与亏损分担机制、退出路径，以及房地产项目投资中资金监管和信息披露安排。风险防范上，应通过合伙协议精细设计普通合伙人的投资决策权、关联交易限制和违约责任，避免因治理结构不清导致争议。
房地产基金投资中法律尽职调查的重点有哪些？
法律尽职调查是房地产投资决策前的基础工作，旨在全面审查目标项目及交易对手的合法合规性、权属清晰度、潜在负债和诉讼风险。调查范围包括土地权属、规划许可、建设审批、项目公司股权结构、重大合同、抵押担保、税务及行政处罚等。本案例中，杨先生团队在江西、山东、江苏的房地产项目筛选阶段，为客户提供了法律咨询并实施法律尽职调查，在此基础上设计交易结构。这些项目涉及不同区域的房地产政策与市场环境，尽调工作帮助客户识别项目合规风险、评估交易可行性，进而决定是否投资。实务中尽调需特别关注土地获取方式是否合法、土地使用权是否已缴纳全部出让金、项目是否存在闲置土地或违章建设、项目公司是否存在隐性债务或未决诉讼。还应对当地房地产限购、限售、资金监管等政策进行专项核查。尽调报告应明确法律风险等级并提出整改或缓释措施，作为投资协议中先决条件、陈述保证和赔偿条款设计的事实基础。
房地产基金投资全流程中需要准备哪些核心法律文件？
房地产基金从设立到投资落地，需要形成一套完整的法律文件体系。设立阶段包括合伙协议、入伙协议、募资说明书等项目文件；投资阶段涉及投资协议、合作协议、贷款协议、抵押协议、担保协议等交易文件；同时还需出具法律意见书和项目可行性报告等支持性文件。本案例中，杨先生团队在基金设立和每次投资中，起草或审阅了合伙协议、入伙协议、项目可行性报告、募资说明书、法律意见书、投资协议、合作协议、经纪协议、贷款协议、抵押协议、担保协议及担保通知等全部文件。这些文件覆盖了从资金募集、项目投资到担保实现的完整链条，确保各环节权利义务明确、风险控制闭环。实务操作中，各文件需要保持条款衔接与定义统一，例如投资协议中的交割条件应与尽调结论一致，担保文件应确保优先受偿权可执行。此外，应针对房地产项目的特殊性，在协议中设置分期投资、资金用途监管、项目公司治理介入权、重大事项否决权等条款。文件签署前应由法律顾问整体复核，避免信息冲突或遗漏，降低交易不确定性。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
