为保障企事业单位在房屋土地征收中的合法权益，搞好本市旧区改造、重大工程等工作中的房屋补偿，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》、《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》等，现就推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作提出若干意见如下：
一、房屋补偿的协调推进机制
成立市、区（县）两级企事业单位房屋补偿协调推进小组（以下简称“协调推进小组”），由市、区（县）政府分管领导担任组长，住房保障房屋管理、规划土地、发展改革、建设、经济信息化、国资、农业、人力资源社会保障、工商、税务、环保、食品药品监管、绿化市容等部门为成员单位。市、区（县）协调推进小组办公室设在市、区（县）住房保障房屋管理和规划土地部门。
企事业单位房屋补偿推进工作以区（县）为主，区（县）协调推进小组对企事业单位房屋补偿疑难问题进行协调；涉及特殊困难问题，可以报请市协调推进小组研究协调。
二、被征收事项的告知
在房屋征收计划备案后或拟征地告知书发布后，区（县）房屋征收部门或征地事务机构可以将征收事项书面告知涉及的企事业单位及其上级单位，以便做好被征收准备。
房屋征收决定或征地公告发布后，房屋征收部门或征地事务机构可以将房屋补偿的相关情况书面告知涉及的企事业单位及其上级单位。上级单位可以根据企事业单位发展方向，提出补偿方式建议，协同推进房屋补偿相关工作。
三、房屋补偿的方式
企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主，也可以在符合规划控制、节约集约用地、产业发展导向的前提下，结合企业发展需要，在协商一致、操作可行的情况下，采用提供商业用房或工业用房（用地）等其他补偿方式。
四、早签早搬的奖励措施
为鼓励企事业单位早签约、早搬迁，房屋征收部门或征地事务机构应当给予企事业单位搬迁奖励。具体奖励标准应当在房屋征收或征地房屋补偿方案中明确。
五、停产停业损失的补偿
企事业单位认为其停产停业损失超过现行规定标准的，由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定，最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，企事业单位在征收范围内继续生产经营的，对其由此产生的损失不予补偿。
六、各职能部门的协同
政府相关职能部门在房屋征收决定作出后或征地公告发出后，不再办理被征收范围内涉及生产经营活动的行政审批事项或相关行政备案登记；在房屋补偿决定或责令交地决定作出前，应当配合房屋征收部门或征地事务机构对企事业单位提供的材料进行核实。
房屋补偿决定或责令交地决定作出后，住房保障房屋管理或规划土地部门应当将房屋补偿决定或责令交地决定内容书面告知相关职能部门，被征收范围内涉及生产经营活动的行政审批事项或相关行政备案登记，自相关职能部门收到书面告知之日起即中止。
七、依法强制执行的措施
房屋补偿决定书或责令交地决定书送达后，企事业单位应当停止在征收范围内的生产经营活动，履行搬迁义务；法院准予强制执行裁定书送达后，住房保障房屋管理或规划土地部门应当告知相关公用事业单位不再提供生产经营业务用电、用水、用气等。
法院准予强制执行裁定书送达后，企事业单位在区（县）政府规定的期限内拒不搬迁的，企事业单位负责人应当承担相关责任；区（县）政府对企事业单位房屋组织实施强制执行的，可以依法采取停止生产经营的强制措施，相关职能部门依法负责强制执行时的秩序安全。
八、市场租赁关系的处理
征收范围内企事业单位房屋依照市场租赁关系出租的，企事业单位应当自行处理市场租赁关系，房屋征收部门或征地事务机构应当与房屋所有权人（公房承租人）签订补偿协议，补偿协议中应当明确停产停业损失补偿作为租赁关系处理内容的事项。
九、房屋建筑面积和用途的处理
（一）企事业单位房屋的建筑面积，一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积，以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的，以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，未经认定为违法建筑的，可以给予残值补偿。
（二）企事业单位房屋的用途，按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋，按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的，不得按照改变后的用途进行补偿。
十、参照执行的范围
社团及其他组织的房屋补偿协调推进工作，参照本意见执行。
旧区改造或重大工程等拆迁许可基地的企事业单位房屋拆迁协调推进工作，可以参照本意见执行。
本意见自2014年3月1日起实行，有效期至2016年12月31日。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市规划和国土资源管理局
2014年1月24日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
企事业单位房屋补偿方式有哪些选择？
根据该意见，企事业单位房屋补偿一般以货币补偿为主，这是基本原则。但在符合规划控制、节约集约用地以及产业发展导向的前提下，结合企业自身发展需要，经协商一致且操作可行的，也可以采用提供商业用房或工业用房（用地）等其他补偿方式。实务中，企业应结合自身经营方向、搬迁后业务连续性、资产置换需求等因素，在征收协商阶段主动提出替代补偿方案，并充分论证其符合规划与产业政策。需要注意的是，选择非货币补偿并非企业单方权利，仍需征收部门同意并满足法定条件，因此企业应尽早准备商业计划、用地需求说明等材料，以增强协商成功概率。同时，无论选择何种方式，补偿协议均应明确具体内容，包括房屋价值、搬迁费、停产停业损失、奖励等，避免后续争议。若协商不成，征收部门可能依法作出补偿决定，企业届时将面临被动接受补偿方案的风险，因此建议积极利用协商机制，必要时寻求专业法律和评估支持，确保补偿利益最大化。
停产停业损失如何认定和补偿？
停产停业损失是企事业单位征收补偿中的核心争议点之一。该意见明确，企事业单位认为其停产停业损失超过现行规定标准的，可以委托评估机构对其在征收范围内生产经营活动所产生的效益，结合所属行业特点进行评估确定。停产停业期限根据实际停产停业时间确定，最长不超过一年。这意味着补偿并不当然按一年计算，而是以实际停产天数为准，超过一年的部分原则上不予支持。同时，该意见设置了一个重要限制：在房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后，企事业单位若继续在征收范围内生产经营，由此产生的损失不予补偿。这一规定旨在防止被征收人恶意延长停产时间以扩大索赔。实务操作中，企业应在征收决定作出前尽可能完整记录经营数据，包括纳税申报、财务报表、员工工资发放、合同履行情况等，作为评估依据。评估机构通常会采用利润损失法、收益现值法等方法测算，企业应积极配合并提供真实资料。若对评估结果有异议，可依法申请复核评估或专家鉴定。另外，停产停业损失补偿往往与搬迁奖励、房屋价值补偿等一并协商，企业需通盘考虑整体补偿方案，避免单独争议导致签约延误，反而丧失奖励机会。
未经登记房屋能否获得补偿？
对于未经登记的企事业单位房屋，该意见确立了分类处理原则。首先，房屋建筑面积一般以房地产权证记载为准；未经登记的，以规划土地批准文件记载的面积为准；如果实际建筑面积小于批准文件记载的，则按实际面积计算。其次，对于未经登记且未经规划土地部门批准建造的房屋，只有未经认定为违法建筑的，才可以给予残值补偿。这意味着，无证房屋并非一律零补偿，但补偿仅为残值，而非完全市场价值。残值通常指房屋建筑材料残余价值或重置成本扣除折旧后的价值，远低于合法建筑补偿。实务中，企业若存在未登记建筑，应主动收集规划许可、历史审批文件、土地出让合同、测绘资料等证明来源合法性的材料，争取被认定为合法建筑或可参照合法建筑补偿。若被认定为违法建筑，则依法不予补偿，且可能面临强制拆除。此外，未经批准改变房屋用途的，不得按改变后用途补偿，只能按原批准用途认定。因此，企业应提前梳理房屋权属和规划文件，及时补办相关手续或提出异议，以减少损失。对于历史遗留问题，可向征收部门或协调推进小组反映，争取个案协调。
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