文章摘要 一、以滩涂围垦成陆取得土地使用权的初始登记 （一）取得《滩涂开发利用许可证》的单位，在滩涂围垦成陆并经验收合格后，申请土地使用权初始登记的，申请人应当向房地产登记机构提交下列文件： 1、《上海市房地产登记申请书》（原件）； 2、身份证明（复印件）； 3、《上海市滩涂开发利用许可证
关键词：房地产交易法律法规
一、以滩涂围垦成陆取得土地使用权的初始登记
（一）取得《滩涂开发利用许可证》的单位，在滩涂围垦成陆并经验收合格后，申请土地使用权初始登记的，申请人应当向房地产登记机构提交下列文件：
1、《上海市房地产登记申请书》（原件）；
2、身份证明（复印件）；
3、《上海市滩涂开发利用许可证》（原件）；
4、滩涂工程竣工验收合格证明（原件）；
5、成陆后的地籍图（原件二份）；
6、土地勘测报告（原件）；
其中，有立项批文的，还应提交立项批准书（原件）。
（二）2004年8月1日后，纳入土地储备范围的滩涂围垦成陆并经验收合格的，应当由上海市土地储备中心向上海市房地产登记处申请土地使用权初始登记,除应提交本条第（一）款规定的文件外，还应提交土地储备计划。土地储备计划的主体应当与《滩涂开发利用许可证》上载明的主体相一致。
（三）上海市房地产登记处办理滩涂围垦成陆并经验收合格土地的土地使用权初始登记，房地产权证中的土地使用权来源记载为“划拨”。土地用途的记载，对无立项批文的，按“其他未利用土地”记载；有立项批文的，按立项批文上土地用途记载。属土地储备的，房地产权证的附记栏注记“土地储备”。
二、拟调整为经营性建设用地的原划拨国有土地储备的房地产登记
（一）土地储备机构收购储备原划拨给企事业单位使用的国有土地的，应当在签订国有土地使用权收购储备协议后，申请土地使用权初始登记，并向房地产登记机构提交下列文件：
1、《上海市房地产登记申请书》（原件）；
2、身份证明（复印件）；
3、原土地使用者的房地产权证书（原件）；
4、土地储备计划（复印件）；
5、国有土地使用权收购储备协议（原件）；
6、建设用地批准文件（原件）；
7、地籍图（原件二份）；
8、土地勘测报告（原件）。
（二）土地储备机构收购储备除上款外的划拨国有土地的，在取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以申请土地使用权初始登记，并向房地产登记机构提交下列文件：
1、《上海市房地产登记申请书》（原件）；
2、身份证明（复印件）；
3、原土地使用者的房地产权证书（原件）；
4、土地储备计划（复印件）；
5、建设用地批准文件（原件）；
6、房屋倒塌、拆除等灭失证明（原件）；
7、土地勘测报告（原件）；
8、地籍图（原件二份）。
（三）房地产登记机构办理本条第（一）款和第（二）款的土地使用权初始登记时，应当在房地产权证的附记栏注记“土地储备”。
三、储备依法收回的闲置国有土地、依法征用后实行出让的原农村集体所有土地、拟转为经营性建设用地的原国有农用地的土地使用权初始登记
（一）土地储备机构在取得建设用地批准文件后，可以申请土地使用权初始登记，申请人是建设用地批准文件和土地储备计划载明的土地储备机构。申请人应当向房地产登记机构提交下列文件：
1、《上海市房地产登记申请书》（原件）；
2、身份证明（复印件）；
3、土地储备计划（复印件）；
4、建设用地批准文件（原件）；
5、地籍图（原件二份）；
6、土地勘测报告（原件）。
属于农用地转用的，还应提交农用地转用批准文件。
（二）房地产登记机构办理本条第（一）款的土地使用权初始登记时，应当在房地产权证的附记栏注记“土地储备”。
常见法律问题
房地产项目投资有哪些法律风险？
房地产投资法律风险：1）土地使用权取得合规性；2）规划许可和施工许可；3）预售资金监管；4）抵押和查封风险；5）竣工验收备案。建议投资前进行法律尽职调查。
商业地产租赁需要注意哪些法律问题？
商业租赁注意事项：1）审查出租方权属证明；2）明确租赁用途和限制；3）装修改造审批；4）续租和优先承租权；5）违约和提前终止条款。建议签署详细书面合同。
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