现就纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题公告如下：
纳税人转让土地使用权或者销售不动产的同时一并销售的附着于土地或者不动产上的固定资产中，凡属于增值税应税货物的，应按照《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）第二条有关规定，计算缴纳增值税；凡属于不动产的，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》“销售不动产”税目计算缴纳营业税。
纳税人应分别核算增值税应税货物和不动产的销售额，未分别核算或核算不清的，由主管税务机关核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。
本公告自2011年9月1日起施行。《国家税务总局关于煤炭企业转让井口征收营业税问题的批复》（国税函[1997]556号）和《国家税务总局关于煤矿转让征收营业税问题的批复》（国税函[2007]1018号）中“对单位和个人在转让煤矿土地使用权和销售不动产的同时一并转让附着于土地或不动产上的机电设备，一并按‘销售不动产’征收营业税”的规定同时废止。本公告施行前已处理的事项不再作调整，未处理事项依据本公告处理。
特此公告。
国家税务总局
二○一一年八月十七日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
一并销售的附着资产如何区分增值税与营业税？
根据公告规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产时，若同时一并销售附着于其上的固定资产，首先需要区分该固定资产的性质。凡是属于增值税应税货物的部分，例如机器设备、机电设备等可移动且不属于不动产附着物的资产，应当按规定计算缴纳增值税。凡是属于不动产的部分，例如房屋、构筑物等不可移动或者移动后会严重损坏的资产，则应按营业税中“销售不动产”税目计算缴纳营业税。这一区分原则的核心在于资产本身的属性，而非其物理附着状态。实务操作中，企业应当关注附着资产的分类标准，尤其是对于既包含设备又包含建筑物的情况，需逐项判断资产是否构成不动产。若无法准确区分，税务机关将有权核定销售额，这可能导致纳税人税负增加或无法享受相关优惠政策。因此，在合同签订和资产移交环节，建议纳税人明确列出各项资产的名称、性质及对应价款，并保留资产评估报告等资料，以备税务核查。同时需要注意，该公告发布时营业税尚有效，目前营业税已改征增值税，但当时确立的“分别核算、分类计税”原则对现行混合销售税务处理仍具参考价值。
未分别核算销售额时税务机关如何核定？
公告明确指出，纳税人应当分别核算增值税应税货物和不动产的销售额。如果纳税人未分别核算或者核算不清，主管税务机关有权核定其增值税应税货物的销售额和不动产的销售额。这一规定意味着纳税人不能自行选择适用税种或税率，而是必须通过明确的账务处理和合同约定来区分两类资产的销售收入。在核定过程中，税务机关通常会考虑资产的公允价值、市场可比价格、资产评估机构的评估结果等因素。实际操作中，纳税人可能因为合同中将总价款笼统表述为“转让价款”而未划分具体项目，导致核算不清，进而面临税务机关核定的不确定性。为避免此类风险，建议纳税人在转让协议中单独列示土地使用权或不动产的价款以及附着设备等货物的价款，并分别开具发票、分别记账。同时，对于既有设备又有不动产的整体资产转让，应提前委托第三方评估机构进行价值分割，形成客观依据。若税务机关核定结果与纳税人预期不符，纳税人可依法申请行政复议或提起行政诉讼，但需提供充分证据证明原核算的合理性和准确性。值得注意的是，核定权本身属于税务机关的行政裁量权，但必须基于合理方法，不能随意估定。
公告施行前已处理事项是否追溯调整？
公告明确规定，自2011年9月1日起施行，施行前已处理的事项不再作调整，未处理事项依据本公告处理。这意味着该公告不具有溯及力，对于在施行日前已经完成税务处理（包括已缴纳税款、已进行税务申报或已接受税务检查并作出结论）的转让行为，即使其税务处理方式与公告规定不一致，也不再重新调整。但对于施行日之前发生但尚未完成税务处理的事项，则必须按照新公告的规定执行，即区分增值税应税货物与不动产分别计税、分别核算。这一安排体现了法不溯及既往的基本原则，保护了纳税人基于原规定形成的合理预期。同时，公告废止了国家税务总局此前针对煤炭企业转让井口和煤矿转让行为中的两项批复，原批复中规定将转让附着机电设备一并按“销售不动产”征收营业税，该做法自公告施行日起不再适用。纳税人在处理历史遗留涉税事项时，应当注意区分“已处理”和“未处理”的边界，例如已作出税务处理决定但尚未缴纳税款的情况是否属于已处理，实务中可能存在争议。建议纳税人及时梳理相关业务，与新规定不符且尚未办结的事项应主动按新规定调整申报，避免后续风险。
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