各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，现将个人住房转让营业税政策通知如下：
一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
二、上述普通住房和非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。
三、本通知自发文次日起执行，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）同时废止。
财政部 国家税务总局
二〇一一年一月二十七日
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
个人住房转让营业税的征收标准是什么？
根据该通知规定，个人住房转让营业税的征收标准依据住房购买年限和住房类型分为三种情形：第一，个人将购买不足5年的住房对外销售的，无论是否为普通住房，均按销售收入全额征收营业税，税率为5%（当时适用）。这一规定旨在打击短期投机炒房行为，增加交易成本。第二，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照销售收入减去购买房屋价款的差额征收营业税，即仅对增值部分征税，降低了非普通住房长期持有的税负。第三，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税，完全免除税收负担，鼓励长期持有和自住需求。实务操作中，需特别注意“购买时间”的认定规则：通常以房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期孰先原则确定。若住房为继承、赠与、离婚析产等非购买形式取得，其购房时间按原购房行为时间认定。差额征税时，纳税人需提供合法有效的购房发票作为扣除凭证，若无法提供发票，则不能享受差额征税，需全额缴纳。常见争议焦点包括：购房时间节点计算是否准确（如合同签订时间与产权登记时间不一致）、非普通住房与普通住房的划分标准是否适用（各地标准可能不同）、以及差额扣除凭证的合规性（如发票遗失或信息不全）。该政策已于后续年份被多次调整，目前个人住房转让增值税政策已发生重大变化，但理解历史规则仍有助于把握政策演变脉络。
普通住房与非普通住房的划分标准是什么？
该通知并未直接定义普通住房与非普通住房的具体标准，而是明确要求按照国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知以及国家税务总局、财政部、建设部联合发布的关于加强房地产税收管理的通知中的相关规定执行。实务中，普通住房的认定通常需同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米，部分城市可能放宽至120平方米或140平方米）；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（具体倍数各地可自行调整）。凡不符合上述任一条件的，均视为非普通住房，例如别墅、高档公寓、大面积住宅或成交价格明显高于区域均价的住房。值得注意的是，各地税务机关和住建部门会结合当地实际情况制定具体执行标准，并定期公布住房平均交易价格，因此同一套住房在不同城市甚至同一城市不同区域可能被划分为不同类型。实务操作指引：纳税人在办理住房转让计税时，应主动向税务机关提供住房的产权证、购房合同、面积测量报告等材料，以便税务机关对照当地标准判定住房类型。风险提示：部分纳税人可能因对当地标准不了解而错误申报住房类型，导致少缴或多缴税款，甚至引发税务稽查风险。常见争议焦点：一是容积率低于1.0但实际为联排别墅或低密度住宅的认定；二是建筑面积略超144平方米是否可申请按普通住房处理（通常不可）；三是成交价格与同期区域均价比较时，区域划分的合理性。
购买住房的时间如何认定？
根据该通知引用的相关规定，购买住房的时间认定是决定营业税征免或差额征收的关键因素，实务中需严格区分不同情况。对于通过购买方式取得的住房，购房时间以房屋产权证上注明的登记日期或契税完税凭证上注明的日期为准，二者采用“孰先原则”，即哪个日期在前，就以哪个日期作为购房时间。例如，若契税完税凭证日期为2010年1月，而房产证登记日期为2010年6月，则购房时间认定为2010年1月。这一规则有利于纳税人，因为契税缴纳时间通常早于产权登记。对于通过继承、赠与、离婚析产、房改购房等非购买形式取得的住房，购房时间按原购房行为发生时间认定，即原产权人取得该住房的时间。例如，受赠人继承一套住房，原产权人于2008年购买，则受赠人转让该住房时，购房时间视为2008年，可享受超过5年的免税或差额政策。实务操作指引：纳税人需妥善保管契税完税凭证和房产证，并在转让时向税务机关提交以证明购房时间。若无法提供契税凭证或房产证，可提供购房合同、付款凭证、贷款合同等辅助材料，但税务机关可能要求补充其他证明。风险提示：常见争议在于纳税人将购房时间误算为实际入住或签订合同的时间，而忽视产权登记或契税缴纳日期，导致被认定为不足5年，从而全额征收营业税。此外，对于二手房交易，若原房主未及时办证，新房主可能面临购房时间认定困难。建议买卖双方在交易合同中明确约定税费承担及购房时间证明材料，避免后续纠纷。
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