近日，《21世纪经济报道》记者就外商投资房地产新规采访杨春宝律师。杨律师从法律角度介绍了这部新规定与原先规定之间的关系以及在实务操作中它们之间可能存在的冲突，分析了新规定对外商投资房地产可能产生的影响。
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
外商投资房地产新旧规定如何衔接？
外商投资房地产领域的新规出台后，与原有规定之间并非简单的替代关系，而是在部分环节呈现叠加适用或补充适用的情形。从法律原则看，新规通常更侧重于扩大开放、简化准入流程，但原有规定中涉及土地取得、项目开发资质、外资比例限制、外汇登记等具体监管要求，除非被新规明确废止，否则在实务中仍可能继续发挥约束效力。例如，在设立外商投资房地产企业时，商务部门的备案或审批与市场监管部门的登记之间仍需按照原有流程衔接；在境外投资者并购境内房地产项目时，反垄断申报、国家安全审查等制度仍独立适用。新旧规定之间的冲突主要体现在审批权限、时间节点和适用条件上，比如新规缩短了部分事项办理时限，但原有规定对材料清单有更细致要求，导致企业操作时面临口径不一。杨春宝律师提醒，企业在设计投资方案时应逐项比对新旧要求，关注过渡期政策，必要时可向主管部门书面咨询确认，避免因规则适用错误造成项目停滞或行政处罚。
新规对外商投资房地产有哪些实际影响？
新规对外商投资房地产的实际影响体现在多个层面。首先，在准入端，新规进一步放宽了外资进入房地产领域的范围，此前部分限制外资参与的土地一级开发或特定商业地产项目可能获得更多机会，但并不意味着全面放开，核心城市住宅用地出让和涉及敏感区域的开发仍受到严格管控。其次，在运营端，新规可能调整了外资企业举借外债、利润汇出和资本金结汇的便利度，使资金跨境流动效率提高，但外汇合规审查依然严格，对真实性和一致性要求不变。再次，在并购端，新规对股权收购、资产收购的审批程序有一定简化，但税收、土地变更登记等配套环节仍需遵循原有规则，交易周期未必显著缩短。此外，地方在落实新规时可能出台实施细则，各地执行尺度存在差异，导致同一投资方案在不同城市产生不同合规成本。杨律师指出，外资企业应重点关注项目所在地的实践操作，尤其是涉及划拨土地转出让、在建工程转让等特殊情形时，新规的简化利好可能被地方限制抵消。建议企业建立动态合规监控机制，定期评估政策变化对存量项目的影响，并在新投资前进行专项法律尽调。
实务操作中新旧规则冲突如何防范？
新旧规则冲突是外商投资房地产项目中常见的风险来源，防范的关键在于建立完整的规则识别与应对机制。具体而言，企业首先应梳理项目所涉及的全链条行政许可环节，包括外资准入、规划许可、用地审批、施工许可、预售许可等，逐一确认每个环节对应的是新规还是旧规，注意两者可能同时适用甚至互相排斥。例如，新规可能允许外资独资设立房地产项目公司，但原规定中关于项目公司注册资本与投资总额比例的限制可能并未同步调整，导致企业在工商登记层面受阻。其次，企业应善用过渡条款，多数新规会设置合理过渡期或存量项目按照原规定执行的安排，企业应准确判断自身项目是否属于存量范围，避免误用新规而被认定为违规。再次，对于明确冲突的规则，企业可向审批机关提交书面请示，请求出具解释性意见，必要时通过行政复议或行政诉讼解决争议。杨律师建议，在投资协议中设置合同效力与监管变更条款，明确因规则冲突导致无法履约时的责任分担和退出机制，同时委托专业法律人士全程参与审批沟通，及时调整交易架构，将合规风险控制在可承受范围内。
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