最高人民法院于２００３年4月２8日公布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，自２００３年６月１日起施行。该解释对商品房买卖纠纷的处理作出了具体、明确的规定，是一份着重保护购房人利益的司法解释。房地产发展商有必要对此予以关注。
应当说上海的房地产市场是比较规范的，该司法解释中的很多规定，与上海现行的规范相似，而房地产市场早期存在的诸如严重违反诚实信用原则、制作虚假广告、设立定金圈套、一房多售、利用商品房买卖合同欺诈买受人、面积严重缩水、质量问题严重等严重损害买受人合法权益的现象已不多见。但是这份司法解释仍然会对房地产开发商产生较大影响。
最值得房地产发展商关注的就是五种情况将适用惩罚性赔偿责任。即在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任的有五种情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。同时应当注意，如果买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
其次，销售广告在某些情形下可以成为合同内容。即出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，发展商在发布广告时应当避免上述情况的发生。
第三，法院在审理商品房买卖纠纷时将不会轻易确认合同无效。比如出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。再如商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。这些规定对于发展商的影响不可小视。
此外，该解释还对拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出明确的规定。
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常见法律问题
哪些情形下商品房买卖会适用惩罚性赔偿责任？
在商品房买卖过程中，因出卖人恶意违约和欺诈致使买受人最终无法取得房屋的，将适用惩罚性赔偿责任，具体包括五种法定情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，即一房多售；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。当上述五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。实务中需特别注意的是，适用该惩罚性赔偿的核心前提必须是买方最终无法取得房屋，若买方实际取得了房屋则不适用此赔偿规则。此外，若出卖人与第三人恶意串通另行订立合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋，买受人请求确认出卖人与第三人订立的合同无效的，法院应予支持。这要求发展商必须杜绝隐瞒与欺诈行为，严格遵循诚实信用原则。
商品房销售广告和宣传资料在何种情况下被视为合同内容？
根据相关司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但在满足特定条件时将被视为要约，进而成为合同内容。具体而言，当出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺达到具体确定的标准，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响时，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同中，亦应当视为合同内容。一旦当事人违反该说明和允诺，就应当承担违约责任。这一规则对房地产发展商的营销实务提出了极高的合规要求。在实务操作与风险防范中，发展商在发布销售广告及制作宣传资料时，必须严格审查其中关于规划范围内房屋及相关设施的描述，避免使用过于绝对或具体确定的承诺性表述，尤其是涉及学区、配套设施、绿化率等可能对购房者决策和房价产生重大影响的因素。如果销售广告中的允诺无法兑现，购房人有权依据合同追究违约责任。因此，发展商需规范广告发布流程，确保宣传内容与实际规划相符，防范因广告承诺引发的违约风险。
司法解释对商品房买卖合同的效力认定采取了什么态度？
司法解释在审理商品房买卖纠纷时，采取了尽量维持合同效力、不轻易确认合同无效的司法态度，这主要体现在几个重要的实务规则中。首先，对于出卖人未取得商品房预售许可证明而与买受人订立的预售合同，原则上应当认定无效，但如果出卖人在起诉前取得了商品房预售许可证明，则可以认定合同有效，这为发展商补正瑕疵提供了空间。其次，对于商品房的认购、订购、预订等协议，如果其具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当被认定为商品房买卖合同，而非仅仅是意向性文件，这防止了发展商以未签订正式合同为由逃避责任。再次，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，法院不予支持，明确了登记备案并非合同生效的法定要件。这些规定对发展商的影响不可小视，一方面给予了发展商纠正程序瑕疵的机会，另一方面也强化了认购书等协议的约束力。发展商在实务中不能寄希望于通过程序瑕疵来否认合同效力，而应当注重合同签订的规范性，并在未取得预售证的情况下谨慎收款与承诺，避免因事实履行而受到合同约束。
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