通过设立离岸企业，再实现境外上市的“套路”曾被内地房企频频采用。而现在，对民营房企来说，这样做可能会行不通。“据我所知，‘特殊目的公司’（离岸企业）能够得到批复成立的数量很少。”一位外资房地产投资基金负责人对上海证券报表示。
该人士话中所指的“特殊目的公司”，实际上是指“境内居民法人或境内居民自然人以其持有的境内企业资产或权益在境外进行股权融资为目的而直接设立或间接控制的境外企业”。“通过对境内企业设立‘特殊目的公司’的控制，可以达到监管返程投资（将境外筹集的资金投回内地）的目的。”上海和华利盛律师事务所合伙人杨春宝律师解释说。
此前有市场消息称，内地企业特别是民营企业赴港上市的审查力度已有所加大。而对于离岸企业难以获批的“动态”，但有市场人士透露，今年赴港排队等待上市的内地房企中，为数不少的企业属于“有备而来”。“尤其是南方的房地产开发商，可能接触香港资本市场的时间更早，因此有不少早早就成立了离岸企业。”一位外资基金负责人向记者介绍说。相对来说，准备不足的内地房企却可能会面临困境。有投行人士透露，由于“特殊目的公司”的设立批复迟迟没下来，内地一知名房地产民企的赴港上市之路已遇到“障碍”。与外界原本推测的上市进度不同，该企业目前仍然“正在重组之中。”
“对于特殊目的公司的监控，是为了防止部分操作不规范的外资活动。”一港上市企业高层认为。据他介绍，此前，境外资本能够用很少的注册资本金在境内成立一家公司，然后通过在国内向银行贷款等方式进行房地产投资，完全是“四两拨千斤”。但如今，这种“捷径”已经完全走不通了。据了解，国家外汇管理局曾在2005年颁布了“11号文件”和“29号文件”，出台这两项文件的本意，是旨在“维护国际收支平衡，确保跨境资本合规有序流动”，对于境内企业赴境外上市可能因此遇到的问题，外管局还出台了针对上述两份文件的补充文件——《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》，但2006年商务部等六大部委联合发布的“10号文”，即《关于外国投资并购境内企业的规定》，其部分条文明显针对了由境内公司或自然人所实际控制的特殊目的公司再返程投资活动。
杨春宝律师指出，只要在外资并购的规定颁布之后运用设立离岸企业的模式操作，就需要按相关规定办理报批和备案的相关手续。他同时表示，对于合理规范的境外投资，内地实质上仍然以鼓励为主，并没有严格禁止。但市场形势的确有所变化，“如今我们只投资已有离岸企业的公司。”一家以稳妥为旨的外资房地产基金负责人表示。“虽然可能只是时间问题，但我们看到的现状是，能够得到批复而成立的企业数量极少。”一位在港上市企业高层称。（本文转载自《上海证券报》2008年1月25日B4版）
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
什么是特殊目的公司？设立它有何监管意义？
特殊目的公司是指境内居民法人或自然人以其持有的境内企业资产或权益，在境外进行股权融资为目的而直接设立或间接控制的境外企业。其核心功能在于帮助境内企业实现境外上市融资，同时通过将境外筹集资金返程投资回内地，形成跨境资本循环。监管层面，控制特殊目的公司是监管返程投资的关键抓手。由于历史上曾出现境外资本以少量注册资本在境内设立公司，然后通过国内银行贷款等方式进行房地产投资，实现四两拨千斤的杠杆效应，这既可能引发跨境资本无序流动，也可能隐藏外资违规操作风险。因此，监管部门通过对外设立特殊目的公司的审批，以及对其返程投资行为的备案管理，确保跨境资本合规有序流动，维护国际收支平衡。实务中，特殊目的公司的设立需要经过外汇管理、商务等多部门的审批或备案，且须满足真实合规的融资需求。若未经批准擅自设立或返程投资，可能面临外汇违规处罚、资金跨境受阻、上市架构被否等风险。对于房企而言，设立特殊目的公司并非简单注册离岸企业，而需统筹考虑境内监管审批、税务成本、上市地合规要求等多重因素，建议提前聘请专业机构进行架构设计并履行全部法定程序。
离岸企业难以获批对房企境外上市有何影响？
离岸企业难以获批直接导致依赖特殊目的公司架构的房企境外上市路径受阻。根据文章信息，目前特殊目的公司能够得到批复成立的数量极少，市场传闻内地企业赴港上市审查力度加大。对于南方房地产开发商而言，由于接触香港资本市场较早，不少企业已提前设立离岸企业，因此受影响相对较小；而准备不足的房企若在上市前才申请设立特殊目的公司，可能因批复迟迟未下而被迫推迟上市计划。文章提及一家知名民营房企因设立批复未落地，上市进度与外界预期不符，仍处于重组之中，这充分说明审批不确定性已成为境外IPO的关键风险点。从监管逻辑看，严格审批旨在防止不规范外资活动，特别是防范以少量资本撬动境内贷款的投机行为。投行及基金机构也因而调整策略，倾向于只投资已具备离岸架构的企业，这使得尚未获批离岸架构的房企在融资市场上处于劣势。实务影响包括：上市时间表不可控、重组成本增加、投资人信心受挫，甚至可能因架构不合规而彻底丧失上市机会。因此，房企需将离岸架构审批纳入上市前置程序，预留充足的审批时间，并准备替代融资方案以应对审批延迟风险。
房企合规设立离岸企业并返程投资应遵循哪些法律规则？
房企通过离岸企业境外上市并返程投资，必须严格遵循中国跨境资本监管的法律规则。核心要求是：任何境内居民法人或自然人设立或控制特殊目的公司，以其持有的境内资产或权益在境外融资，以及后续将资金返程投资到内地，均需依法办理报批和备案手续。法律规则要点包括：第一，特殊目的公司的设立须获得外汇管理部门及其他相关部门的批准或备案，未经批准的架构属于违规，可能面临处罚。第二，返程投资行为同样纳入监管，即境外募集资金投入内地时，应履行外汇登记、商务部门备案等程序，确保资金流向合法合规。第三，监管并不禁止合理规范的境外投资，而是打击投机性资本运作，例如以极少注册资本成立境内公司再套取银行贷款的行为。实务操作指引方面，房企应在上市架构搭建前，全面梳理境内资产权属、股权架构及创始股东身份，确定是否需要设立特殊目的公司；随后聘请法律和财务顾问，编制合规架构方案，向外汇管理、商务等部门提交申请文件，并同步准备境外上市所需的公司注册文件、审计报告等材料。审批过程中应保持与监管部门的沟通，及时回应补正要求。风险提示方面，需警惕审批周期长、政策变动等不确定性，避免在架构未获批前就启动上市聆讯或路演；同时防止因返程投资未备案导致的资金跨境冻结、行政处罚甚至刑事责任。常见争议焦点集中在：特殊目的公司是否真实属于融资目的、返程投资是否逃避外资准入限制、境内自然人外汇登记是否合规等。房企应保留完整的资金流向凭证和审批文件，以应对监管审查。
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