江山大厦位于徐家汇肇嘉浜路天钥桥路，原由某房地产开发公司开发建设，在项目建设过程中，该项目形成了复杂的债权债务关系和权属关系以及权利限制。某著名地产公司有意受让该大厦房地产权益，站长为此设计了并购方案，并提供了相关法律建议。
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
受让存在复杂权利限制的在建工程有哪些核心法律风险？
受让存在复杂权利限制的在建工程，核心法律风险主要集中在债务连带风险、权属瑕疵风险以及项目停滞导致的违约风险。首先，在建工程往往涉及银行抵押、施工方工程款优先受偿权等多重权利限制，若未在转让前彻底清理或达成债务重组安排，受让方可能面临项目被查封或强制执行的风险。其次，权属关系复杂意味着可能存在隐名股东、合作开发纠纷或违规建设导致的行政处罚，这会直接影响受让方取得完整无瑕疵的产权。此外，原开发主体的违约行为可能导致项目面临解除合同、停工等严重后果。实务操作中，受让方必须通过深度尽职调查查明所有权利负担，在并购方案中设计严格的债务剥离机制、共管账户安排以及分期付款条件，将核心资产与原主体的历史债务进行有效隔离，从而保障交易安全与项目后续开发的顺利推进，避免陷入无休止的诉讼纠纷之中。
如何设计在建工程转让的并购方案以隔离原债务风险？
设计在建工程转让的并购方案以隔离原债务风险，关键在于交易结构的合理选择与风险阻断机制的设置。在房地产并购实务中，通常有资产转让与股权转让两种基本模式。若采用资产转让模式，可以直接实现优质资产与原主体存量债务的物理隔离，但面临高额税费成本及开发资质延续等问题；若采用股权转让模式，虽然税费较低且项目开发资质可平稳过渡，但受让方将承继原公司的全部历史债务与潜在风险。因此，针对存在复杂债权债务的项目，并购方案应当着重设置债务剥离与清偿安排。具体操作包括：要求转让方在交易前清偿特定债务或提供足额担保，设立资金共管账户确保转让款优先用于偿还项目债务，引入第三方进行债务重组，以及设置严格的交割先决条件与违约责任条款。同时，受让方还可要求原股东就隐性债务提供连带保证责任或设置部分尾款作为风险保证金，通过多维度保障机制确保受让方免受原项目复杂债务的牵连。
在建工程转让中如何处理施工方工程款优先受偿权问题？
在建工程转让中处理施工方工程款优先受偿权问题是交易能否顺利交割的核心难点之一。根据相关法律原则，建设工程的承包人就该工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权，且该权利优先于一般的抵押权。如果受让方在未妥善解决该权利的情况下贸然接手项目，一旦施工方主张优先受偿权，受让方可能面临项目资产被强制执行、投资无法收回的巨大风险。实务操作指引要求，受让方必须在尽职调查阶段查清是否存在欠付工程款及施工进度情况，并获取施工方出具的已付款确认函。在并购方案设计中，应当将施工方放弃优先受偿权或达成债务清偿和解协议作为项目转让的先决条件。常见的风险化解方式包括：从交易对价中直接扣除相应款项用于代为清偿工程欠款，与施工方重新签订还款及复工协议以明确后续施工安排，或者在施工方坚持保留优先权的情况下，通过设立专项监管账户确保后续工程款专款专用，从而最大程度降低该法定优先权对在建工程转让及后续开发造成的阻碍。
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