（某小区业主委员会筹备会议片断）
赵先生：我觉得业主委员会成立后首先要管好物业维修基金，我发现物业公司收取的物业维修基金问题很多，一是发展商应缴的部分未缴，二是部分基金被挪用……
朱小姐：对！一定要控制在我们手里，炒炒股票，搞点投资，为业主谋点福利，我们也赚点钱。 </P><P>孙先生：这怎么可以呢？万一赔掉了，怎么办？况且这钱是全体业主的，业主信任我们才选我们做委员，我们不能损害业主的利益！
朱小姐：老孙你这么激动做啥呢？我只是说说我的想法，大家都知道钱存在银行里利息很低的。现在要紧的是发展商还有几十万没付呢！
孙先生：我觉得还是存在银行里保险。对了，发展商欠这么多怎么行？！自己不缴，还挪用业主缴的，他们又是发展商，又是物业公司，谁搞得清楚？把他们炒了算了！
赵先生：钱先生，你今天在这里是委员，你又是发展商的代表，物业公司的经理，你谈谈。
钱先生：老孙你消消气。虽然说我们公司既是发展商，又是物业公司，但我们不同的身份对于维修基金的权利义务也不一样。作为发展商，维修基金是应该缴的，等开了专门帐户，我们马上缴。至于物业公司挪用基金一事，我们也有难处：不少业主拒付管理费，我们已经入不敷出，我们动用维修基金也是出于无奈，而且我们也是用于小区的管理，最终也是为业主服务的。
赵先生：业主委员会很快就要成立了，我想业主委员会成立后应立即开设物业维修基金专门帐户，物业公司代管的基金应划入专户，发展商应当在十天内缴齐维修基金。至于使用，我觉得炒股票毕竟有风险，还是存在银行里较稳妥。物业公司挪作管理费的部分要逐步收回。大家如果没意见，就这么定下来。接下来我们讨论……
主持律师点评：
在前期物业管理期间（即在业主委员会成立之前），物业管理公司由发展商选聘，业主通常向物业管理公司办理入住手续，并向其缴纳物业维修基金。由于缺乏有力的监督，发展商延迟缴纳其应承担的物业维修基金以及物业管理公司挪用物业维修基金就成为可能，特别是发展商拖延缴纳物业维修基金的现象更是比比皆是。发展商往往采取在业主委员会成立后及时补缴物业维修基金的方式以回避其法律责任，而有些发展商因到时不能足额补缴物业维修基金被业主委员会推上被告席。
本案业主委员会虽然最终作出了实事求是的决定，但其中的是非曲直似乎并未论清。其实，对于物业维修基金的缴纳和管理，本市早有规定。根据有关规定，发展商和购房者均应在签订房屋买卖合同时缴纳物业维修基金。在前期物业管理期间，发展商应将物业维修基金以业主委员会的名义存入金融机构，设立专门帐户，任何人不得动用。业主委员会成立之后，发展商应将物业维修基金移交给业主委员会，由业主委员会委托物业管理单位管理，专项用于物业维修，不得挪作他用。但是，由于上述规定仍较原则，因而出现该业主委员会面临的种种问题。解决这些问题尚待有关主管部门完善相关规定，并加强监督力度。
本期主持律师： 杨春宝 律师
(发表于《房地产报》1997年 月 日。)
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
前期物业管理期间物业维修基金应如何缴纳与管理？
在前期物业管理阶段，即业主委员会成立之前，物业维修基金的缴纳与管理有着明确的规则要点与实务要求。首先，在缴纳义务方面，开发商与购房者在签订房屋买卖合同时，双方均负有缴纳物业维修基金的法定义务，开发商不得以任何理由拖延或拒绝缴纳其应承担的部分。其次，在管理方式上，开发商应当将代收的物业维修基金以业主委员会的名义存入正规的金融机构，设立专门的银行账户进行存储。在此期间，必须严格遵守专款专用的原则，任何人包括开发商和前期物业公司都绝对不得动用该笔资金。实务中常见的争议焦点在于开发商往往利用业主委员会尚未成立的空窗期，恶意拖延缴纳自身应缴部分，甚至违规挪用已收取的基金用于填补自身运营亏损。风险提示方面，由于前期阶段业主缺乏有效组织，监督机制严重缺位，极易导致资金流失。因此，实务操作指引建议业主在办理入住时应核实基金缴纳情况，并督促开发商尽快设立专门账户存管，为后续移交业委会奠定基础。
业主委员会成立后能否将物业维修基金用于投资炒股？
业主委员会成立后绝对不能将物业维修基金用于炒股或其他高风险投资活动。从法律规则要点来看，物业维修基金属于全体业主共有，其设立目的是为了保障物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，具有极强的专用性和保障性属性，绝非一般性的商业运营资本。实务操作指引明确要求，业主委员会成立后，应立即接管维修基金并开设专门账户，委托物业管理单位进行日常管理，但必须严格限制在物业维修的专项用途内，任何企图通过炒股、购买高风险理财产品等方式为业主谋取所谓福利的行为，均严重违反了专款专用的法律原则。常见争议焦点往往集中在部分业委会成员认为银行存款利息低，试图通过投资实现资金增值，但这与基金的安全底线相冲突。风险提示方面，资本市场波动巨大，一旦投资亏损将直接损害全体业主的切身利益，且相关决策人员需承担严重的法律赔偿责任。因此，业委会必须坚守资金安全底线，将基金存入银行获取稳妥利息才是合法合规的实务操作。
物业公司挪用物业维修基金填补管理费亏损应如何处理？
物业公司挪用物业维修基金填补管理费亏损属于严重的违规行为，必须依法坚决予以纠正和追回。从法律规则要点分析，物业维修基金与物业管理费是性质完全不同的两笔资金，前者是业主的共有财产用于物业大修，后者是业主支付给物业公司的服务对价，两者严禁混同或挪用。物业公司因部分业主拒付管理费导致入不敷出，属于其自身经营风险或合同违约纠纷，绝不能成为挪用维修基金的合法抗辩理由。实务操作指引要求，一旦业主委员会发现物业公司存在挪用行为，应立即采取行动，要求物业公司制定明确的退款计划并逐步收回被挪用的款项；若物业公司拒绝退还，业委会可通过诉讼途径将其告上法庭以维护业主权益。常见争议焦点在于物业公司往往以资金已用于小区日常管理服务为由进行辩解，试图掩盖挪用事实。风险提示方面，挪用行为不仅严重侵害了全体业主对共有资金的支配权和物业安全维修的保障权，还可能导致大修时无钱可用的致命风险。因此，业委会必须强化监督机制，严格把控专户资金的流向，杜绝任何形式的挪用发生。
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