Due to his expertise in real estate M&A, Mr. Yang was engaged by a PE fund management company based in Shanghai which specializes in investing in real estate projects to serve as its legal consultant and a member of its risk control committee. Mr. Yang provided comprehensive legal service for the company with regard to the setting up of real estate fund (LLP) and real-estate related investment.
In its real estate investments in Jiangxi, Shandong and Jiangsu, Mr. Yang and his team provided legal counseling, conducted legal due diligence and designed transaction structure for the client in its selection of projects. After the client decided to invest, Mr. Yang and his team draft or review all the relevant legal documents such as partnership agreement, partnership-joining agreement, project feasibility report, fund raising explanatory memorandum, legal opinion, investment agreement, cooperation agreement, brokerage agreement, loan agreement, collateral agreement, guarantee agreement or guarantee notice for the setting up of fund and each investment.
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房地产基金设立为何首选有限合伙形式？
有限合伙制是房地产私募基金最常见的组织形式，主要基于其灵活的利益分配机制和税收穿透优势。普通合伙人承担无限责任并负责基金运营管理，有限合伙人以出资额为限承担风险，这种结构既符合监管对私募基金“合格投资者”的要求，又能通过合伙协议自由约定收益分配顺序、管理费、业绩报酬等核心条款。实务中需特别注意：合伙协议中应明确项目投资决策机制、风险控制委员会权限、出资违约处理规则，以及有限合伙人退出条件。同时，需依据《合伙企业法》相关原则，避免有限合伙人参与日常经营导致责任穿透。
房地产基金投资中的法律尽职调查要点？
房地产基金投资尽职调查需覆盖项目公司股权结构、土地权属、建设工程规划许可、施工许可证、预售许可证等核心资质，同时核查项目是否存在抵押、查封、涉诉等权利负担。实务中应重点审查：土地出让合同是否载明自持比例或转让限制；项目公司是否存在隐性债务（如关联方拆借、对外担保）；当地房地产调控政策对销售进度、价格备案的影响。此外，需对交易对手的信用状况、历史违约记录进行核查，并评估项目现金流预测的合理性。尽职调查报告应明确提示法律风险点，并建议交易结构中的风险缓释措施，如分期投资、对赌条款、股权质押等。
房地产基金投资文件起草的核心风险点？
投资文件体系包括投资协议、合作开发协议、借款合同、担保合同等，核心风险点在于：第一，资金用途监管条款，需明确资金仅用于指定项目开发，严禁挪用并设置资金监管账户；第二，担保措施的有效性，不动产抵押需办理登记，保证担保需核查保证人公司章程是否授权，股东会决议是否合法；第三，退出机制设计，包括项目公司股权回购条件、对赌业绩未达标时的补偿方案、基金清算分配顺序；第四，股东权利保护，如重大事项一票否决权、知情权、审计权、关联交易限制条款。实务中，应结合项目所在地不动产登记实务，预先模拟处置抵押物时的司法程序耗时，并在协议中约定违约后加速到期、交叉违约等条款。
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