上海市高级人民法院：
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
建设工程价款优先受偿权与抵押权何者优先？
依据该批复及现行民法典、相关司法解释确立的规则，建设工程承包人的工程价款优先受偿权在效力顺位上优于抵押权和其他普通债权。这意味着在房地产纠纷案件审理和执行程序中，同一建设工程上同时存在承包人工程价款债权与银行抵押权等担保物权时，承包人可就工程折价或者拍卖、变卖所得价款优先于抵押权人受偿。实务操作中，承包人主张优先受偿权应注意：一是优先受偿的范围仅限于其为建设工程实际支出的费用，包括工作人员报酬、材料款、机械使用费等实际支出，而不包括因发包人违约造成的违约金、赔偿金、逾期付款利息等损失性债权；二是承包人在诉讼或执行中应明确提出优先受偿的请求，并举证证明工程价款数额及实际支出构成；三是应及时行使权利，避免因超过法定行使期限而丧失优先地位。常见争议焦点包括：实际施工人能否主张优先受偿权、装饰装修工程承包人是否享有优先权、优先受偿权是否及于建设工程占用范围内的土地使用权等。司法实践一般认为，与发包人直接订立施工合同的承包人享有优先权，而挂靠、转包情形下的实际施工人主张优先权往往难以获得支持；装饰装修工程承包人就该工程因装饰装修而增值部分可享有优先受偿权；优先受偿权的客体限于建设工程本身，不及于土地使用权。风险提示：承包人应在施工合同履行过程中注意留存工程量签证、结算文件、付款凭证等证据，为日后主张优先受偿权奠定扎实基础。
商品房消费者能否对抗承包人的优先受偿权？
该批复确立了消费者购房人权益优先保护的规则：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。其后司法政策进一步明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者的价款返还请求权也同样优先。实务中判断买受人是否属于受保护的消费者，通常考察以下要素：一是购买目的是否为满足居住生活需要，投资性购房、以房抵债等情形一般不适用该保护规则；二是是否已支付全部或大部分购房款，仅支付少量定金的买受人难以获得优先保护；三是买受人是否善意，是否办理网签备案等手续。常见争议焦点包括：大部分款项的认定标准、商铺等经营性用房买受人能否适用消费者保护规则、以房抵债协议下的权利人地位等。司法实践通常将大部分款项理解为超过总价款的一定比例，且倾向于对居住目的作实质审查。风险提示：购房消费者应及时支付房款并保留付款凭证，督促办理网签备案及预告登记；承包人则应关注所涉工程上商品房的销售情况，评估优先受偿权实际可实现的程度，避免高估受偿可能而放松对其他担保措施的安排。
建设工程价款优先受偿权的行使期限如何确定？
该批复原规定承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。需要特别提示的是，随着民法典施行及建设工程施工合同司法解释的更新，现行规则已将行使期限调整为最长不得超过十八个月，并改为自发包人应当给付建设工程价款之日起算，起算点较原批复更为合理，更贴合工程结算周期较长的实务现状。实务操作中，承包人应注意：一是准确确定应付工程价款之日，合同有明确约定的依约定，没有约定或约定不明的，可参照工程实际交付之日、提交竣工结算文件之日或当事人起诉之日等规则确定；二是行使方式上，承包人可与发包人协议将工程折价，也可请求人民法院将工程依法拍卖，诉讼中主张优先受偿权应在起诉状中明确列明该项请求；三是该期限属于除斥期间性质，不适用中止、中断的规定，逾期不行使则优先受偿权归于消灭，承包人仅能作为普通债权人主张权利。常见争议焦点包括：应付价款之日的认定、分期付款情形下期限的起算、发函催告是否构成有效行使方式等。司法实践一般认为，承包人单独发函主张优先受偿权并不当然产生行使权利的效果，仍需通过协议折价或诉讼、仲裁方式行使。风险提示：承包人应建立工期与价款管理台账，在结算完成后及时主张权利，切勿因长期磋商而错失行使期限。
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