问： 本人于半年前与我县中学一副校长签订了一份租赁合同。就是把一间当街的店面租赁给我使用，期限为三年。因当时缺少经验没注意到房东把房产税也加于我方。三年为10000多块钱。而国务院颁发的房产税暂行条例明确规定房产品税是由产权所有人交的。还有当时我的定金是交给房地产的开发商的，也谈及房产品税不由我方负责。请问这份合同具不具法律效力。房产品税应由谁来交纳。还有一点，此商城是新开发的，当时的租金和一些事项都是开发商和我约定的，当时此店还没有售出。并当时的定金我都是交付给开发商的。当时的约定是此店无论售不售出，此店是一定租于我用，而条款不能改变， 就是说，当时的约定是房产品税不在我方的。请问这件如果上了法庭结果会是如何？不胜感激。
答： 缴纳房产税是房屋产权人的法定义务，但是也可以通过协议约定由谁实际承担。因此除非合同中明确约定由你承担，就应当由房东承担。对于你已经支付的房产税，房东应当返还，或者充抵房租。至于开发商与你的合同是如何约定的，学校副校长与你是如何约定的，以及两者之间的关系，须视合同具体条款而定，在此无法评判。（上海市浩华律师事务所 杨春宝律师）
（本文原载于新华网法治频道2003年8月13日，网址：http://news.xinhuanet.com/legal/2003-08/13/content_1024359.htm）
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
租赁合同未约定房产税由谁缴怎么办？
根据房产税相关法律原则，缴纳房产税是房屋产权人的法定义务，但在民事活动中，当事人可以通过协议方式约定由合同相对方实际承担该项税费。如果租赁合同中完全没有提及房产税由谁缴纳，或者约定不明确，那么法律上应当推定由产权人（即出租人/房东）承担。这是因为法定纳税义务不能因合同未约定而自动转移给承租人。在司法实践中，法院一般会严格审查合同条款，若合同未明确约定由承租人承担房产税，出租人要求承租人支付房产税的主张通常不会得到支持。对于承租人已经向税务机关或通过房东代为缴纳的房产税，因为房东是法定纳税人，承租人并非纳税义务人，其支付的款项属于代付款项，有权要求房东返还，或者双方协商将已付款项抵充后续应付租金。这一规则既维护了法定纳税义务的严肃性，也尊重了私法上的意思自治与公平原则。实务中，承租人应保留缴纳凭证及合同文本，以备发生争议时作为证据。同时需要注意，如果合同采用格式条款将房产税转嫁给承租人，且未尽到提示说明义务，承租人可主张该条款不成为合同内容。建议在签订租赁合同时，采用书面明确形式，直接写明各项税费的承担主体，避免后续纠纷。
开发商承诺房产税不由租户承担是否有效？
开发商作为商品房的出售方，在房屋尚未出售时，如果以出租人身份与承租人签订租赁合同，则其承诺“房产税不由承租方承担”属于合同双方对税费实际负担的自愿约定，该约定在不违反法律强制性规定的前提下，是合法有效的。但是需注意，房产税的法定义务人仍是房屋产权人，合同约定只产生内部效力，不能对抗税务机关。也就是说，税务机关仍会向产权人征收房产税，但产权人依据合同约定无权向承租人追偿。如果本案中承租人是与开发商约定税费条款，而后续房东（学校副校长）并非签订该合同的当事人，则根据合同相对性原则，该约定不能直接约束副校长，除非副校长明确认可或承继了开发商的权利义务。实践中常见情形是开发商代售或代理出租，承租人支付定金给开发商，但最终与产权人另行签订租赁合同。此时必须审查前后合同是否构成权利义务的转让或更新。如果产权人新签订的租赁合同中没有延续开发商的承诺，且产权人未被告知该承诺，则承租人可能难以要求产权人承担该约定。但如果承租人有证据证明开发商作为产权人的代理人作出承诺，则承诺效力及于产权人。因此，在付款和签约时，应要求开发商出具产权人授权文件，并将税费承担条款写入正式租赁合同。若开发商无权代理又未经产权人追认，承诺无效，但承租人可依据缔约过失责任向开发商主张损失赔偿。
租赁合同中转嫁房产税的条款是否有效？
租赁合同约定由承租人承担房产税，只要该约定是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，一般认定为有效。但需要明确以下要点：其一，该条款仅调整双方内部关系，税务机关仍以产权人为纳税义务人进行征管，若承租人未缴纳，税务机关只能向产权人追缴，产权人可依据合同向承租人追偿。其二，合同约定的税费承担应明确具体，如果仅笼统写“一切税费由承租方承担”，在司法实践中可能被认定包括房产税，但法院会结合交易习惯、条款上下文及履行情况综合解释。其三，若该条款属于格式条款，提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。比如房东在合同末尾小字注明“承租方承担房产税”，但未加粗或提醒，容易产生争议。其四，如果租金本身已包含税费，再约定由承租人另行承担房产税，可能构成显失公平，承租人可以请求法院撤销或变更。因此，在签订租赁合同时，对于房产税及其他税费（如增值税、个人所得税、城镇土地使用税等）的承担，建议单列一条，明确税种、金额计算方式、支付方式及违约后果。若已签署不利条款，可通过补充协议变更原约定。一旦卷入诉讼，法院会依据合同有效条款判令承租人支付房产税，但承租人可对显失公平部分请求调整。总之，合同自由原则下，转嫁条款有效，但需防范形式瑕疵与显失公平风险。
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