问： 我与一房地产公司签订一份购营业房合同，总房款53万元，合同中约定96年12月30日前办理产权证，但未具体约定违约责任，后因房地产公司违约：6年半多时间未给办理产权证，因无产权证失去了升值3倍多转让营业房的机会，现房地产公司刚刚给办了产权证，但现在因市场房价的贬值原价不值，因此我起诉房地产公司，是根据<<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。我就参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发[1996]156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。（53万乘以万分之四乘以6.5年乘以365天=51万元），因此我向法院要求被告赔偿违约金50万元，现查资料发现日万分之四的标准于2000年11月已失效，只能按现银行逾期利息万分之二点一计算，这样的话我只能要求赔偿26万多，但我起诉状交法院了，马上就要审理了，请问：我可否以《合同法》一百一十三条之规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说如果被告履行了合同约定义务--办了产权证，我的营业房已经以原价3倍卖出去了获取利润100多万，因此由于被告的违约使我利益严重损失，理应被告赔偿50万元，但此条合同法当中补充部分规定："但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"使我很难理解？我该怎么办？另外是否可用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任？谢谢！
答： 合同法第113条的规定在本案中可以理解为：利息损失是发展商能够预见的，而房屋增值，特别是增值的幅度是不能预见的。因此，发展商应当赔偿你的利息损失。对于利息损失的计算方法，最高人民法院的司法解释也已规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因为你们没有约定违约责任，你的损失数额也难以确定，因此，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。不过利息的计算方法不应当按过去的标准或者现在的标准统一计算，这样必然对某一方不利，根据司法实践，应当根据中国人民银行的利率调整分阶段计算。最高人民法院院的司法解释已经明确了适用消费者权益保护法的几种情形，即：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；（三）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（四）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（五）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。你的情况不属于这五种情形之一，不能适用消费者权益保护法。(上海市浩华律师事务所 杨春宝律师)
（本文原载于法治频道2003年8月15日，网址：http://news.xinhuanet.com/legal/2003-08/15/content_1028559.htm）
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
合同未约定逾期办证违约金怎么办？
当商品房买卖合同未明确约定逾期办理产权证的违约金标准时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，买受人仍有权要求出卖人承担违约责任。法律规定的做法是：如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算损失。这一标准具有法定参照效力，避免了因合同约定缺失导致买受人无法索赔的困境。实务操作中需注意三点：第一，已付购房款总额应包括首付款、按揭贷款及其他已实际支付的款项，但不包括未付部分；第二，逾期贷款利息标准并非一成不变，中国人民银行会根据宏观经济政策调整利率，因此计算时应按照逾期期间内实际执行的各阶段利率标准分段计算，而非简单套用起诉时的利率，否则可能对一方显失公平；第三，起诉时应提交合同、付款凭证、催告证据等材料，证明逾期办证的事实和具体时间段。风险提示方面，若买方未及时主张权利，可能面临诉讼时效抗辩，一般诉讼时效为三年，自知道或应当知道权利受损之日（如约定的办证期限届满之日）起算，若期间未催告或起诉，可能丧失胜诉权。常见争议焦点包括办证逾期起算点（以合同约定日期还是实际具备办证条件之日为准）、因买受人自身原因导致办证延迟时出卖人能否免责等，需结合个案证据具体分析。
房屋升值差价损失能否索赔？
房屋升值差价损失是否可以主张，是实务中争议较大的问题。合同法确立的违约赔偿原则是：损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失，即可预见性规则。在逾期办证纠纷中，开发商在签订合同时通常能够预见到逾期办证会导致买受人资金被占用、产生利息损失，但很难预见未来房价会大幅上涨甚至翻倍，尤其是本案中升值三倍的幅度明显超出了正常商业判断的合理范围。因此，司法实践中法院往往只支持按已付房款总额和银行逾期贷款利息标准计算的损失，而对房屋增值差价部分一般不予支持。这是因为可预见性规则限制了赔偿范围，避免使违约方承担不可预见的巨额风险。不过，并非所有升值差价均不能主张，如果买方能证明在逾期办证期间已与第三方签订转让合同，且转让价格明确，并证明开发商在订立合同时知道或应当知道该房屋将被转售用于投资盈利，则法院有可能酌情支持部分预期利益损失。但每案证据和法官裁量差异较大，主张风险较高。实务建议是：优先主张利息损失，同时将升值差价的证据（如评估报告、可比交易案例、转让合同等）作为补充诉讼请求或备位请求提交，由法院综合判断。切勿仅依赖升值差价索赔而放弃法定利息损失赔偿路径。
逾期办证是否适用消费者权益保护法？
逾期办理产权证是否适用消费者权益保护法，需严格依据法律规定判断。根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，买受人可以请求出卖人承担惩罚性赔偿责任的法定情形仅有五种：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。这五种情形均涉及出卖人存在欺诈或恶意违约行为，损害了买受人的基本信赖利益，故法律赋予买受人请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿。而逾期办理产权证属于迟延履行合同义务的行为，虽然也构成违约，但并未被列入上述可适用惩罚性赔偿的清单，因此不能直接适用消费者权益保护法的相关惩罚性赔偿规定。本案中，开发商虽拖延办证达六年半，但并不符合前述任一欺诈情形，律师明确答复不适用消法。实务中，若买受人发现开发商存在一房二卖、隐瞒抵押、无证销售等行为，可另行主张惩罚性赔偿。但仅就逾期办证而言，只能依据合同法及司法解释主张违约责任，赔偿范围以实际损失为限，通常为利息损失。此外，部分地区在消费者权益保护条例中可能扩展了商品房消费者的保护范围，但司法实践中仍以最高法司法解释列举的情形为裁判依据。
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