拆迁集体土地上的居住兼营业用房如何补偿(2002)

问：

我想请教关于在集体土地上建有居住兼营业用房（1996年建造，2000年之前已领有营业执照）的房屋如现在遇到拆迁时该按照哪些政策法规来处理？并且我该得到如何的补偿安置？我住在浦东。

答：

集体土地上的房屋拆迁较为复杂，以下规定供你参考：

征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
　　前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新十同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价十价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积。
　　本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。
　　本条规定的被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迂评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。

征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：
　　（一）具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）上地 利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
　　（二）不具备易地建房条件的区域，按本规定第六条执行，被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
　　本条第哈一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
　　被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。

拆迁居住房屋，还应当补偿被拆迁人搬家补助费(发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积10元计算，每户低于500元的，按500元发放。以期房调换的，应增加一倍计费，并一次付清)、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费(发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积每月8元计算。每户每月低于600元的，按600元发放。超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内（含3个月）的，增发50%；超过期限3个以上的，增发100%)，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
　　
拆迁非居住房屋实行货币补偿。
　　拆除农村集体经济组织以上地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
　　本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。
　　第十条　拆除非居住房屋，还应当补偿被拆迁人下列费用：
　　（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迂和安装费用；
　　（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
　　（三）因拆迂造成停产、停业的适当补偿。

杨春宝律师