问：
我想请教关于在集体土地上建有居住兼营业用房（1996年建造，2000年之前已领有营业执照）的房屋如现在遇到拆迁时该按照哪些政策法规来处理？并且我该得到如何的补偿安置？我住在浦东。
答：
集体土地上的房屋拆迁较为复杂，以下规定供你参考：
征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新十同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价十价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积。
本条所称的单价，是指每平方米建筑面积的价格。
本条规定的被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迂评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的区（县）人民政府制定并公布。
征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转为城镇户籍的被拆迁人予以补偿安置：
（一）具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）上地 利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿；
（二）不具备易地建房条件的区域，按本规定第六条执行，被拆迁人不得再申请宅基地新建住房。
本条第哈一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）X被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小组。
被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执行。
拆迁居住房屋，还应当补偿被拆迁人搬家补助费(发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积10元计算，每户低于500元的，按500元发放。以期房调换的，应增加一倍计费，并一次付清)、设备迁移费、过渡期内的临时安置补助费(发放标准按被拆除房屋的每平方米建筑面积每月8元计算。每户每月低于600元的，按600元发放。超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内（含3个月）的，增发50%；超过期限3个以上的，增发100%)，并自过渡期逾期之日起增加临时安置补助费。
拆迁非居住房屋实行货币补偿。
拆除农村集体经济组织以上地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价+相应的土地使用权取得费用。
本条第二款规定的被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆迁估价资格的房地产估价机构评估。
第十条 拆除非居住房屋，还应当补偿被拆迁人下列费用：
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迂和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（三）因拆迂造成停产、停业的适当补偿。
杨春宝律师
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
集体土地上居住房屋拆迁有哪些补偿方式？
集体土地上居住房屋的拆迁补偿方式，主要取决于被征地村或村民小组的建制是否撤销。建制撤销的，被拆迁人可以在货币补偿与产权调换之间自主选择：货币补偿金额按照被拆除房屋建安重置单价结合成新，加上同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价和价格补贴，再乘以被拆除房屋的建筑面积计算；选择产权调换的，调换房屋应与货币补偿金额等值。建制不撤销且具备易地建房条件的区域，未转为城镇户籍的被拆迁人可以在乡镇土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，同时获得按建安重置单价结合成新加价格补贴乘以建筑面积计算的货币补偿，新宅基地使用费用由建设单位支付给被征地的村或村民小组；不具备易地建房条件的，则按货币补偿或产权调换处理，不得再申请宅基地。实务中应注意：建安重置单价须由具备房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估确定，土地使用权基价和价格补贴标准由区县人民政府制定公布。被拆迁人对评估结果有异议的，应及时申请复估或另行委托评估，并在签约前核实自身户籍性质、房屋权属证明与建筑面积认定，妥善保管建房批准文件与产权凭证，避免因证据不足或面积认定争议影响补偿数额，必要时可寻求专业律师介入谈判与复核。
居住兼营业用房的营业部分拆迁如何补偿？
对于居住兼营业用房中的营业部分，即非居住房屋部分，拆迁时实行货币补偿，不适用产权调换或宅基地安置。若房屋属于农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有，货币补偿金额为被拆除房屋的建安重置价加上相应的土地使用权取得费用，两者均须由具备拆迁估价资格的房地产估价机构评估确定。除房屋价值补偿外，拆迁非居住房屋还应补偿三项费用：一是按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；二是无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；三是因拆迁造成停产、停业的适当补偿。实务中的争议焦点往往集中在房屋用途性质的认定上：居住用房实际用于经营能否按非居住房屋标准补偿，通常需要结合营业执照取得时间、实际经营状况、纳税记录以及当地政策综合判断。像本案中2000年之前已领取营业执照的情形，应妥善保存营业执照、税务凭证、经营合同、进货销售单据等证据，在拆迁调查登记阶段主动申报经营用途，争取营业部分按非居住房屋标准补偿并获得停产停业损失补偿；若拆迁方仅按纯居住房屋补偿，被拆迁人可通过协商、行政裁决或诉讼途径主张权利，切勿在补偿争议未解决前轻易签订仅按居住用途计算的补偿协议。
搬家补助费和临时安置补助费如何计算？
除房屋价值补偿外，拆迁居住房屋还应支付搬家补助费、设备迁移费和过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费按被拆除房屋每平方米建筑面积十元计算，每户低于五百元的按五百元发放；以期房调换的，因涉及二次搬迁，应增加一倍计费并一次付清。临时安置补助费按被拆除房屋每平方米建筑面积每月八元计算，每户每月低于六百元的按六百元发放。需要特别注意的是逾期过渡的增发规则：超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原标准基础上增发补助费，超过期限三个月以内（含三个月）的增发百分之五十，超过三个月以上的增发百分之一百，自过渡期逾期之日起计算。实务操作中，被拆迁人应在补偿安置协议中明确约定过渡期限、过渡方式、补助费支付时间与逾期责任，保留好搬迁费用票据与在外租房的租赁凭证；若拆迁人长期不交付安置房或拖延支付补助费，应及时书面催告并留存证据，必要时通过行政裁决或诉讼主张增发的补助费。此外，各地补助标准可能随政策调整而变化，本文数据系上海当时的规定，签约前应查询当地区县人民政府公布的最新标准，避免沿用旧标准导致自身权益受损，对设备迁移费等实际发生的费用也应逐项核对清单后再行结算。
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