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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
以划拨土地与他人联合建房是否合法？
以划拨土地与他人联合建房，在出地方不参与经营、不承担风险、仅提供土地并分配房屋或收益的模式下，通常被认定为不合法。法律规则要点在于：划拨土地使用权系国家无偿提供、附有特定用途与身份限制的土地利用权，原则上不得擅自转让、出租、抵押；确需转让的，必须报经有批准权的人民政府审批，并依法办理出让手续、缴纳土地出让金，或者将转让所获土地收益上缴国家。实务中，法院审查合作建房协议时采取实质重于形式的标准，凡土地使用权人收取固定利益而不承担经营风险的，不论合同名称是联建、合作还是委托代建，均按土地使用权转让合同定性处理。未经审批的变相转让行为，合同效力存在重大瑕疵，司法实践中多被认定无效或不予保护。实务操作指引：企业确需引入资金合作开发的，应先向自然资源主管部门申请补办出让手续，将划拨土地转为出让土地，再签订规范的合作开发协议；或者通过政府收储后重新公开出让的方式取得土地。风险提示：切勿以联建等名义规避审批，此类安排不仅合同效力堪忧，还可能面临行政处罚，房屋建成后亦难以顺利办理产权登记与销售手续。
划拨土地联建中出资方有哪些法律风险？
划拨土地联建模式下，法律风险主要集中于出资方。其一为合同效力风险：名为联建实为变相转让土地使用权的合同，因违反划拨土地转让须经审批的强制性规定，司法实践中多被认定无效或不能发生当事人预期的效力，出资方依据该合同主张的房屋分配、收益分成等权益难以获得法院支持。其二为权利性质风险：出资方并非登记的土地使用权人，对土地及在建房屋不享有物权，一切手续又以出地方名义办理，房屋产权初始登记亦在出地方名下，出资方仅享有合同债权，一旦出地方涉诉、被强制执行或恶意处分项目，出资方缺乏对抗第三人的物权保障。其三为损失分担风险：合同被认定无效后，按返还财产、折价补偿、依过错分担损失的原则处理，出资方已投入的建设资金能否足额收回，取决于项目增值情况与双方过错程度，实践中争议极大。常见争议焦点包括合同性质究竟为合作开发还是土地使用权转让、无效后利息与资金占用损失如何计算、已建成房屋如何分割。实务建议：出资前务必核查土地性质，坚持先补办出让手续再投入资金，或通过股权收购、项目公司、资金监管、抵押担保等合规架构控制风险。
划拨土地上所建房屋向社会出售需办何手续？
在划拨土地上建造的房屋向社会公开出售，必须先行补办国有土地出让手续。法律规则要点为：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当报有批准权的人民政府审批；经批准准予转让的，应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；经批准可以不办理出让手续的，转让方应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。就本文情形而言，房屋按经济适用房标准出售给本单位职工，符合划拨土地建房的批准用途；但将剩余房屋面向社会预售，实质上改变了房屋的保障性质与土地用途，必须补办出让手续、补缴出让金，并依法取得商品房预售许可后方可销售。实务操作指引：先向自然资源部门申请补办出让手续并核定应缴出让金数额，完成土地性质变更后，再向住建部门申领预售许可证，销售对象与价格亦应符合届时政策要求。风险提示：未补办出让手续即向社会出售的，买卖合同效力存在瑕疵，可能被认定无效；未取得预售许可预售商品房的，除合同效力风险外，还可能被主管部门责令停止销售、没收违法所得并处罚款；购房者无法办理产权登记时，出卖人还须承担返还购房款及赔偿损失的责任。
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