问：
我与一房地产公司签订一份购营业房合同，总房款53万元，合同中约定96年12月30日前办理产权证，但未具体约定违约责任，后因房地产公司违约：6年半多时间未给办理产权证，因无产权证失去了升值3倍多转让营业房的机会，现房地产公司刚刚给办了产权证，但现在因市场房价的贬值原价不值，因此我起诉房地产公司，是根据<<最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。我就误参照中国人民银行1996年4月30日发布的银发[1996]156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。（53万乘以万分之四乘以6.5年乘以365天=51万元），因此我向法院要求被告赔偿违约金50万元，现查资料发现日万分之四的标准于2000年11月已失效，只能按现银行逾期利息万分之二点一计算，这样的话我只能要求赔偿26万多，但我起诉状交法院了，马上就要审理了，请问：我可否以《合同法》一百一十三条之规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。也就是说如果被告履行了合同约定义务--办了产权证，我的营业房已经以原价3倍卖出去了获取利润100多万，因此由于被告的违约使我利益严重损失，理应被告赔偿50万元，但此条合同法当中补充部分规定：“但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”使我很难理解？我该怎么办？另外是否可用《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任？
谢谢！
答：
合同法的规定在本案中可以理解为：利息损失是发展商能够预见的，而房屋增值，特别是增值的幅度是不能预见的。因此，发展商应当赔偿你的利息损失。最高院的司法解释也规定了参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因为你们没有约定违约责任，你的损失数额也难以确定。不过利息的计算方法不应当按过去的标准或者现在的标准统一计算，而是根据中国人民银行的利率调整分阶段计算。
最高院的司法解释已经明确了适用消法的几种情形，你不能适用消法。
杨春宝律师
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
开发商逾期办证，合同未约定违约金如何索赔？
依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释，因出卖人的原因，买受人在合同约定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。实务操作中需注意三点：其一，利息不应按过去或现在的某一标准统一计算，而应根据人民银行利率调整情况分阶段核算，逾期期间跨越多次利率调整的，每一阶段适用对应标准，历史上曾有较高的逾期付款违约金标准但已失效，应按行为发生时有效的标准逐段计算；其二，买受人应妥善收集购房合同、付款凭证、约定办证期限的条款、实际取得权属证书的时间证明以及催告开发商办证的往来函件等证据；其三，应及时主张权利，避免因怠于行使权利而丧失胜诉机会。常见争议焦点包括：逾期办证是否确因出卖人原因所致，若系行政机关原因或买受人自身拖延，出卖人可据此抗辩；违约金起算点与截止点的确定，通常自约定办证期限届满次日起算至实际取得权属证书之日止；此外，合同约定了办证期限但未约定违约责任的，法院一般直接适用司法解释的法定计算标准，买受人无需另行举证实际损失数额。
逾期办证错失升值转让机会能否索赔差价？
违约损害赔偿范围受可预见性规则限制，即损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。就逾期办证而言，利息损失属于开发商订约时能够预见的损失，而房屋增值特别是增值的具体幅度，受市场波动、政策调控等多重因素影响，通常被认定为超出违约方订约时的预见范围，因此买受人主张按房屋升值差价或预期转售利润索赔，司法实践中一般难以获得支持。现行民法典合同编完整承继了原合同法确立的可预见性规则与完全赔偿原则，裁判标准保持稳定。实务指引方面：买受人若希望将增值风险纳入保障范围，应在签约时明确约定违约金的具体数额或计算方法，约定违约金过分高于或低于实际损失时，当事人可请求法院或仲裁机构予以调整；诉讼中如主张特殊可得利益损失，应举证证明开发商订约时明知购房目的系投资转售且对升值空间有明确认知。风险提示：以丧失转让机会为由索赔差价，举证难度极大，且在房价下行阶段更难主张升值损失，建议将诉请重心放在按法定利息标准计算的违约金上，合理确定诉讼预期，避免因索赔金额虚高而承担不必要的诉讼费用。
商品房逾期办证能否适用消费者权益保护法？
商品房买卖纠纷能否适用消费者权益保护法，司法实践持审慎态度。最高法院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释以列举方式明确了可以主张惩罚性赔偿的特定情形，主要包括：出卖人在订立合同后未告知买受人又将房屋抵押给第三人、又将房屋出卖给第三人，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假预售许可证明，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实等欺诈行为。单纯逾期办理产权证属于一般的履约迟延违约行为，不在上述列举范围之内，买受人不能据此主张消法上的惩罚性赔偿，只能依据合同约定及司法解释主张违约责任。实务指引：买受人起诉前应仔细审查开发商是否存在司法解释列举的欺诈情形，若存在，可依法主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任；若不存在，则应回归逾期办证的利息标准计算违约金，避免法律依据选择错误。风险提示：法律依据选择错误会导致相应诉请被驳回，增加诉讼成本并影响整体诉讼策略；常见争议焦点在于开发商的行为是否构成司法解释意义上的欺诈，以及惩罚性赔偿与违约损失赔偿能否并用，实践中法院通常根据案件具体情节从严把握惩罚性赔偿的适用条件，买受人不宜抱有过高期待。
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