| 律师先生，我想我问一下，我的一位朋友和他的老公买了一套房子，他的老公在她不知道的情况下将他母亲的名字加了进去。这样房产证上有三个人的名字，由于是抵押贷款，所以现在她母亲的名字无法去除，那是否如果他老公的母亲写一个证明，这个房子的产权与她无关，能否起到法律效果？谢谢！ 黄小姐
我国房地产行登记主义，如果没有相反证据证明，在房地产权证上列名的即是该房地产的权利人。因此，在本案中，您朋友的婆婆也是该房屋的权利人之一。而每个权利人均有权处分自己的权利，因此可以由其婆婆明确放弃其产权，或者明确将其在该房屋上的权利赠与给您朋友和她先生，当事人依法处分自己的财产权利可以得到法律保护。 杨春宝 律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
房产证上加名后婆婆是否就是房屋权利人
我国对不动产实行登记生效主义，房屋权属以不动产登记簿及产权证的记载为准。只要没有相反证据足以推翻登记记载，在产权证上列名的人即被认定为该房屋的权利人。因此本案中，丈夫在购房时将其母亲的名字写入房产证，婆婆在法律上即成为房屋的共有人之一，对房屋享有相应份额的所有权。需要提醒的是，登记具有公示公信效力，即便购房款实际由夫妻二人支付、婆婆并未出资，只要名字已登记，对外仍推定其为权利人。若夫妻一方主张婆婆并非真实权利人，需要承担举证责任，提供出资凭证、借名登记协议等充分证据，证明存在借名买房或其他真实法律关系，否则难以否定其登记权利人的地位。实务中常见争议焦点在于：父母名义登记究竟是赠与、借名还是共同出资，法院一般结合出资来源、还贷情况、居住使用情况以及当事人之间的书面约定综合判断。因此建议家庭成员在购房加名时务必谨慎，明确各自份额并以书面形式固定权利归属，避免日后产生权属争议，也防止因一方去世引发继承纠纷使问题复杂化。
婆婆写一份房屋与她无关的证明有效吗
仅由婆婆出具一份写明房屋产权与其无关的证明，通常难以直接发生产权变动的法律效果。原因在于不动产权利的设立、变更和消灭以登记为生效要件，单方声明不能替代法定的登记程序，登记记载的权利状况不会因一纸证明而改变，对外仍具有公示效力。不过该证明并非毫无意义，它可以作为婆婆真实意思表示的证据，在日后发生争议时用于证明其不主张权利，但证明力有限，若婆婆事后反悔或其继承人提出异议，仅凭该证明维权存在较大风险。更为稳妥的做法有两种：一是由婆婆以书面形式明确放弃其在房屋上的产权份额，二是将其份额赠与儿子儿媳并签订书面赠与合同。无论采取哪种方式，都应当办理相应的不动产变更登记手续，必要时可进行公证，使权利变动真正落到实处。风险提示：放弃产权的意思表示应当明确具体，写明房屋坐落、权证编号及放弃的份额范围；赠与涉及契税等税费成本，且赠与完成并登记后一般不得随意撤销，建议事先咨询专业人士，留存完整的书面材料与付款凭证，以防范后续争议。
抵押贷款未还清时能否办理产权变更
房屋设有抵押登记的情况下，产权变更会受到一定限制。因为抵押权人通常是贷款银行，房屋是其债权的担保财产，未经银行同意，登记机构一般不会办理产权人变更手续，这正是本案中无法直接将婆婆名字去除的原因。实务操作指引如下：首先应与贷款银行充分沟通，了解银行对于变更产权人的具体政策和要求，部分银行在确认不影响其抵押权实现的前提下可能出具同意函；其次，可以考虑提前清偿贷款、注销抵押登记之后，再办理产权变更或赠与过户手续；再次，若暂时无法变更登记，可先由婆婆出具经公证的放弃产权声明，或签订赠与合同并办理公证，待抵押注销后再完成过户，以降低过渡阶段的法律风险。需要注意的是，在抵押期间即使签署了放弃或赠与文件而未办理登记，产权变动并未生效，期间若婆婆去世，其登记份额可能进入继承程序，引发更为复杂的纠纷。因此建议当事人尽早处理，妥善保留银行沟通记录、公证文书等证据，必要时寻求律师协助设计整体解决方案，确保权利变动最终落实到登记层面。
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