| 问： 我姐和其男友共同贷款买了一所房子，一切手续都写的是其男友的名字，可现在他们由于一些问题分手了，首付已经付了，贷款也办了，但钥匙还没有拿。其男友说可以去公证将房子赠于我姐，但不同意过户。请问：公证和过户有什么区别？在什么前提下才能公证或过户？公证或过户后贷款是如何处理？ 答： 在法律上，赠与是实践合同，只有实际赠与了，即办理了过户手续才完成，不办理过户手续，即使办理公证也没有意义。贷款房的赠与还要妥善处理好还贷的问题，一般应征得银行同意，否则也不是一般意义的赠与。 杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
贷款房可以赠与他人吗？需要满足哪些条件？
贷款房在法律上是可以赠与的，但因房屋设有抵押且贷款尚未还清，赠与受到一定限制，需要满足相应条件。首先，赠与合同自双方意思表示一致时成立，但房屋作为不动产，其所有权变动以办理过户登记为生效要件，仅签订赠与合同或办理公证并不能使受赠人取得房屋所有权。其次，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但应当及时通知抵押权人即贷款银行；如果贷款合同中约定禁止或限制转让抵押房屋，则须先取得银行书面同意，否则银行有权依据合同主张违约责任，甚至宣布贷款提前到期。再次，实务中银行通常要求赠与人提前还清全部贷款、注销抵押登记后再办理赠与过户，或者由受赠人承接贷款并重新审核其还款能力与征信状况。此外，受赠人还应符合当地购房资格政策，赠与过户需依法缴纳契税等税费。风险提示：情侣或亲属间赠与贷款房，务必先与银行沟通贷款处理方案，签订书面赠与合同并尽快办理过户，避免房屋长期登记在对方名下而被擅自出售、再抵押或被法院查封，导致赠与目的落空。
赠与公证与房产过户登记有何区别？
公证与过户是两种性质不同的法律行为，效力差异明显。赠与公证是公证机构对赠与合同的真实性、合法性予以证明的活动，其核心价值在于强化合同的证据效力并限制赠与人反悔：按照现行法律规则，经过公证的赠与合同，赠与人不得行使任意撤销权，即使房屋尚未过户，赠与人也不能单方面撤回赠与；而未公证的赠与，赠与人在房屋权利转移之前原则上可以撤销。过户登记则是不动产物权变动的生效要件，只有完成过户，受赠人才在法律上真正取得房屋所有权。因此，只办公证不过户，受赠人仅享有要求赠与人配合过户的债权请求权，房屋仍登记在对方名下，存在被转卖、再抵押、被债权人查封或对方身故后引发继承纠纷等重大风险。实务指引：办理赠与应先签订书面赠与合同，再办理赠与公证，随后妥善处理贷款与抵押问题，缴纳相关税费，最后到不动产登记机构办理过户登记。受赠人切勿满足于公证文书而拖延过户，应尽快完成登记，将权利落到实处，必要时可凭经过公证的赠与合同诉请对方履行过户义务。
赠与贷款房时银行贷款应如何处理？
贷款房赠与的核心难点在于贷款与抵押的处理，实务中通常有三种路径。第一种是提前结清贷款：赠与人或受赠人出资将剩余贷款一次性还清，银行出具结清证明并配合注销抵押登记，房屋恢复无权利负担状态后即可正常办理赠与过户，这是最安全、银行最易接受的方式。第二种是协商变更借款人，即俗称的转按揭：由受赠人承接剩余贷款，银行需重新审查受赠人的征信、收入与还款能力，同意后方可办理借款人变更及抵押变更手续，再完成过户；若银行不同意变更，此路即走不通。第三种是过户后原借款人继续还贷，但多数银行不接受，且对双方均有隐患：对银行而言还款主体与产权人分离，对受赠人而言若对方断供房屋可能被拍卖，对赠与人而言贷款记录仍挂在名下影响征信。风险提示：未通知银行擅自赠与转让，银行可依贷款合同主张提前收回贷款；受赠人接受赠与前应核实贷款余额、还款记录与抵押状态，评估自身承接能力；情侣共同购房登记在一方名下的，另一方应保存出资凭证与还款记录，以便在赠与无法完成时通过析产或债权途径维护自身权益。
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