| 问： 我买了一套经济适用房，等我把钱都交完了以后，房地产商告诉我，我的经济困难条件不成立，所以不能给我办房产证！这符合法律或国家的某些规定吗？如果我不符合条件，你干嘛卖给我啊？！经济适用房能做为普通的商品房出售吗？房地产商这么做算不算是欺诈？ 答： 1、经济适用房是政府为改善经济困难居民居住条件而推出的，购买应符合政府规定的条件，如果不属于经济困难的条件，就不能享有经济适用房的优惠政策，即使买了也很难办理到房产证。 2、未经政府批准，经济适用房不能作为普通商品房出售。如果房产商明知你不符合购买经济适用房的条件还卖给你，则应属于欺诈，你可以要求其赔偿你的经济损失。 杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
不符合条件购买经济适用房会有什么后果？
经济适用房是政府为改善经济困难居民居住条件而推出的政策性住房，其供应对象、价格标准均受政府严格管控，购买人必须符合政府规定的经济困难等条件，经审核确认后方可购买并享受相应优惠政策。如果购房者不符合经济困难条件，依法不能享有经济适用房的优惠政策，即使已经签订购房合同并付清全部房款，在办理产权登记时也会因资格不符而受阻，实践中往往很难取得房产证。从实务操作看，购房者可能面临三种处理路径：一是与开发商协商解除合同，要求返还已付购房款及利息；二是向住房主管部门申请复核自身资格，看是否存在认定错误；三是通过诉讼途径解决纠纷。需要提示的风险是，购房者自身在签约时负有如实申报和审慎核实的义务，如果明知自己不符合条件仍购买，可能被认定存在过错，从而影响损失的分担比例。常见争议焦点包括：购房合同是否有效、已付房款及利息如何返还、装修等添附损失由谁承担、双方过错程度如何划分等。建议购房者在签约前主动向主管部门核实自身资格，并妥善保留全部付款凭证与沟通记录，以便日后维权。
经济适用房能否作为普通商品房出售？
经济适用房不能随意作为普通商品房出售，这是由其政策属性决定的。经济适用房的建设用地通常以划拨方式取得，售价实行政府指导价，销售对象限定为符合经济困难条件的家庭，整个供应体系均处于政府监管之下。因此，未经政府批准，任何单位和个人不得将经济适用房按照普通商品房的价格和方式对外销售。开发商擅自将经济适用房作为商品房出售的，属于违规销售行为，轻则被主管部门责令改正、处以行政处罚，重则导致所签买卖合同被认定无效或无法继续履行，购房者已付房款面临返还纠纷。从实务操作看，部分城市允许经济适用房在取得产权满一定年限、补缴土地收益等相关价款后转为完全产权并上市交易，但这一切均以政府批准和补缴手续完成为前提，购房人或开发商均无权自行操作。对购房者而言，签约前务必查验房屋的性质、预售许可文件及土地取得方式，核实所购房屋究竟是经济适用房还是普通商品房；对开发商而言，应严格按核准的销售对象和条件售房，避免将政策性住房混入商品房销售，否则不仅面临行政处罚，还可能因欺诈承担民事赔偿责任。常见争议焦点包括合同效力认定、差价损失承担及补缴费用负担等。
开发商明知不符合条件仍出售是否构成欺诈？
开发商明知购房者不符合经济适用房购买条件仍向其出售房屋的，应认定为欺诈。理由在于：开发商作为房地产开发销售的专业主体，对经济适用房的销售政策、购买条件、审核程序负有当然的知悉义务和审查义务，其在销售时应当核实购房者的资格或者明确告知相关限制。如果开发商在明知购房者不符合经济困难条件的情况下，仍然收取全部房款并出售房屋，属于故意隐瞒真实情况或者故意告知虚假情况，诱使购房者作出错误的意思表示，符合欺诈的构成要件。购房者据此可以主张撤销合同，要求开发商返还已付购房款及利息，并赔偿因此遭受的经济损失，包括为购房支出的税费、装修费用、贷款利息等合理损失；如果合同已被认定无法履行，也可直接主张违约或缔约过失责任。实务操作中，购房者应注意收集和固定证据，包括购房合同、付款凭证、开发商的销售宣传资料、销售人员的承诺记录、双方往来的函件或聊天记录等，以证明开发商明知或应知其资格不符。常见争议焦点在于：购房者自身是否明知条件不符而存在过错、开发商的告知义务履行程度、损失范围及分担比例如何确定等。法院通常会结合双方过错程度合理划分责任。
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