编辑同志：
某房产公司在广告中承诺其建造的商品房的得房率为83％，我因此买了该公司的商品房，但交房时实际得房率只有77％，我该怎么办？
读者：肖 笑
肖笑读者：
发展商以不实广告误导消费者，进行不正当竞争，是当前商品房市场非常突出的问题之一。对于不实广告买房人可以向工商部门投诉、举报，但是从合同关系看，对于买房人而言，广告通常仅仅是一种要约邀请，即发展商向不特定的人发出的要求与其签订购房合同的邀请，因而广告所载内容对买卖双方并无约束力，只有将广告中的承诺具体落实到预售合同中，买房人才能依据合同追究发展商的违约责任。
对于得房率，法律并无明确规定。但买房人应该注意的是，签订合同时既要填写房屋建筑面积，也要填写套内面积和按比例分摊共用面积，该约定从侧面反映出该套商品房的得房率。而买房人一般容易疏忽该约定，忽视后两者对发展商的制约作用。在近期，得房率降低多是由于套内面积未变，而共用分摊面积增加而造成。根据本市有关规定，对于这种情况，只要合同是今年6月1 日以后签订的，合同约定的总价格就不变；如果合同是今年6月1日之前签订的，还要根据预售合同约定的面积增减的处理方法决定你是否应支付面积差价款，如果合同没有作相应约定，且合同是 1996年10月1日之后签订的，你就无须支付面积差价款。但是，如果合同只约定了房屋建筑面积，而未约定套内面积和 共用分摊面积，你就无从谈及得房率，也就无法切实保护你的权益，这一点对买房人至关重要。
杨 春 宝 律师
(发表于《新民晚报》1997年 月 日。)
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
商品房广告中的得房率承诺有法律约束力吗？
从合同法的基本原理看，商品房广告在性质上通常属于要约邀请，即发展商向不特定社会公众发出的、邀请对方与自己签订购房合同的意思表示，其内容一般对买卖双方均不产生合同上的约束力。因此，广告中宣称的得房率即使与实际交付情况相差较大，购房人也难以直接依据广告本身追究发展商的违约责任。要使广告承诺产生拘束力，关键在于将广告中的具体内容转化为预售合同条款，例如把得房率、套内面积、分摊面积等明确写入合同，这样广告承诺就变成了双方约定的义务，发展商不履行时购房人即可依合同主张违约责任。实务中，购房人还可就不实广告向工商行政管理部门投诉、举报，借助行政监管手段维护权益并规制不正当竞争行为。风险提示方面，购房人切勿仅凭广告宣传作出购房决定，签约前应逐项核对合同中关于面积的各项约定，凡广告中打动自己的承诺，都应要求落实到书面合同之中，否则事后维权将面临举证与法律定性上的双重困难。
签订购房合同时如何约定面积才能保护得房率？
得房率本身在法律上并无明确规定，其保护必须借助合同中的面积条款设计。购房人在签订预售合同时，不能只填写房屋建筑面积，还应当同时填写套内面积和按比例分摊的共用面积，这三项数据相互对应，从侧面锁定了该套商品房的得房率水平。实务中购房人最容易疏忽的正是套内面积与共用分摊面积这两项约定，忽视了它们对发展商的制约作用。从纠纷成因看，得房率降低多数并非套内面积缩水，而是套内面积未变、共用分摊面积增加所致，如果合同中没有分别约定这两项面积，购房人便无从证明得房率的变化，更无法追究发展商的责任。操作指引上，签约前应要求发展商明确列明套内面积与分摊面积的具体数值及计算方式，交房时再实际测量核对，一旦发现分摊面积异常增加或套内面积不足，即可依据合同主张权利。若合同只约定了建筑面积一项，购房人既无从谈及得房率，也无法切实保护自身权益，这一点对每一位买房人都至关重要。
实际得房率低于广告宣传时购房人该怎么办？
遇到实际得房率与广告宣传相差较大的情况，购房人可以从行政与合同两条路径维权。行政路径上，发展商以不实广告误导消费者、进行不正当竞争，是商品房市场非常突出的问题，购房人可以向工商行政管理部门投诉、举报，请求对虚假宣传行为进行查处。合同路径上，则应首先审查预售合同中关于面积的约定：如果合同同时约定了建筑面积、套内面积和共用分摊面积，且交房实测数据与约定不符，购房人可依据合同追究发展商的违约责任。就面积差价款而言，处理规则通常区分合同签订的时间节点与合同有无约定：若合同对面积增减的处理方法有明确约定，则按约定执行；若合同没有相应约定，在特定时间节点之后签订的合同，购房人一般无须支付面积差价款，总价款维持不变。实务提示是，此类纠纷的争议焦点往往集中在合同是否约定了套内面积与分摊面积、面积误差如何认定以及差价款由谁承担，购房人应保存好广告宣传资料、合同文本与实测报告等证据，必要时委托专业测绘机构复核面积，通过协商、投诉或诉讼等方式主张权利。
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