| 杨律师，您好！ 我们在南京一新建小区买了01栋的房子，而01栋是在10栋楼中最贵的，就是因为推窗可见大草坪和网球场，而现在一切都没有了。原定要盖的两栋11层点式小高层现在被唯利是图的开发商改成了条式小高层（将建），底层的商业楼也由两层增至3层，东面的小高层更是增至15层的高层！像一堵墙似的挡在我们的面前，阳光与风根本见不到了。原本承诺的楼间距1：1.2，50％绿化面积（写在楼书上）根本无法兑现。我们找了规划局，他们认为他们审批的没有问题，这是我们与房产商间的事。我们再找房产商，他们竟然无耻的说把楼间距1：1.2写在合同上是工作人员的失误，将给予一定赔偿，但小高层仍将按新规划建造！其时，桩已打好。我们走投无路，只有拿起法律的武器，准备集体诉讼。请问我们这种情况打官司胜算几何？谢谢！ 王致远
您好！谢谢您的来信。房地产法规属地性很强，南京的可能有很多与上海不同。但是根据您所述情形，发展商擅自改变小区平面布局，如果规范已经通过，只能与发展商交涉。不知您的购房合同是如何约定违约责任的，有无改变平面布局的违约约定，但我认为应当还是可以一试的，即依据合同主张退房，因为发展商已严重违约，改变了小区布局，小区环境因此遭到破坏，您购房已毫无意义。 杨春宝 律师
谢谢您在百忙之中能给予回复！退房我们也想过，但我们很多人都已装修或正在装修，已经投入大量财力与精力，如果要退房这些损失怎么算呢？开发商会赔吗？有相关法律可以参照吗？谢谢！ 王致远
您好！如果您的退房主张能得到法院的支持，您因购房而遭受的直接经济损失（包括装修损失）也会得到赔偿。如果您能提供装修发票，则可以据实结算，如果不能提供发票，则可以通过评估确定。正因为如此，装修赔偿往往十赔九不足。 杨春宝 律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
开发商擅自改变小区规划，购房者能否要求退房？
开发商未经业主同意擅自改变小区平面布局、加高楼层、压缩楼间距与绿化，属于对合同根本内容的重大变更。按照现行商品房买卖的实务规则，出卖人在订立合同后变更规划、设计，影响房屋质量、使用功能或者小区环境的，应当及时通知买受人，买受人有权选择退房，并要求出卖人承担违约责任。即便相关变更已经规划部门审批通过，行政审批的合法性并不当然免除开发商对购房人的合同责任，规划部门与开发商之间的行政关系和开发商与业主之间的民事关系应当分开看待，业主仍然可以基于合同主张权利。实务操作上，第一步应当仔细审查购房合同中关于规划设计变更、违约责任和解除条件的约定，这是主张权利的直接依据；第二步要固定证据，包括楼书、宣传册、沙盘照片、原始规划图、销售人员的承诺记录、与开发商交涉的往来函件等；第三步可以联合其他受影响业主共同维权，集体诉讼既能分摊成本，也能形成更大的谈判筹码。需要注意的是，法院是否支持退房，关键在于变更是否达到严重影响居住利益、致使合同目的不能实现的程度，例如采光、通风、景观被实质破坏。如果法院认为违约程度尚不足以解除合同，可能仅判决赔偿损失而非退房，这是诉讼中最大的不确定因素，建议起诉前对采光、日照等影响进行专业评估，必要时申请司法鉴定，以提高胜算。
退房后装修损失能否要求开发商赔偿？
如果退房主张获得法院支持，购房者因购房遭受的直接经济损失原则上都可以要求开发商赔偿，装修损失是其中最主要的一项。赔偿范围的确定遵循据实结算与评估确定两条路径：能够保留并提供正规装修发票、施工合同、付款凭证的，可以按照实际支出主张；无法提供完整票据的，则可以申请法院委托专业评估机构对装修现值进行评估确定。需要特别提醒的是，装修赔偿在实务中往往十赔九不足，原因有三：一是装修存在折旧，评估通常按重置成新价计算而非全额投入；二是部分业主通过熟人施工、现金交易，缺乏规范票据，举证困难；三是评估机构对个性化、豪华装修的价值认定往往低于业主心理预期。因此，业主在装修之初就应当树立证据意识，签订正规装修合同、索取发票、保留付款记录和施工前后照片，一旦涉诉这些都是确定损失的关键材料。除装修外，已缴纳的契税、维修基金、贷款利息、搬家费用等直接损失也可一并主张，应注意分类整理票据。争议焦点通常集中在损失与开发商违约之间的因果关系以及损失金额的认定上，开发商常以装修属于业主自主行为、损失扩大等理由抗辩，业主应当证明装修是基于对房屋交付状态的合理信赖而进行的正常投入。若选择不退房而继续履行合同，也可以单独主张违约损害赔偿，但金额认定同样依赖充分举证。
楼书中的楼间距和绿化率承诺有法律效力吗？
楼书、宣传广告中标明的楼间距比例、绿化率、配套设施等内容是否具有约束力，是此类纠纷的核心争议。按照商品房买卖的通行裁判规则，开发商就房屋及相关设施所作的说明和允诺，如果内容具体确定，并且对购房人订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，即使这些内容没有写入正式合同文本，也应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。本案中楼书明确记载楼间距一比一点二、百分之五十绿化面积，且业主正是看中草坪与网球场景观才以最高价格购入特定楼栋，这些承诺显然具体明确且直接影响购房决策和价格，具备被认定为合同内容的条件。开发商辩称写入合同属于工作人员失误，这种抗辩在实务中很难成立，因为合同文本由开发商提供并经双方签署，不能以内部管理问题对抗善意购房人。实务建议是：购房人应当妥善保存楼书原件、沙盘模型照片、宣传视频、销售现场录音、与销售人员的聊天记录等，证明承诺的存在及其对购房决策的影响；收房或发现规划变更后应当及时书面异议并留存送达凭证，避免被认定为默认接受变更。风险提示在于，如果宣传内容表述模糊、使用示意性语言或者明确标注以政府最终审批为准，法院可能认定其不构成具体确定的允诺，业主的索赔基础就会被削弱，因此证据的具体性和明确性至关重要。
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