法律桥网友问：我于5月19日与卖方签定了购房协议,并付了2万定金,约定于6月30日前交付房屋.六一新政出台,对方不肯出营业税而无法交割.请教大律师,对方算不算构成违约?
法律桥网友解答：如果合同中没有约定，就按照法定，在二手房交易中，印花税买卖双方均需缴纳、契税由买方缴纳、营业税应由卖方交纳。所有在你的案件中对方构成违约。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
二手房合同未约定税费时营业税由谁承担？
在二手房买卖合同中，如果双方没有明确约定各项税费的承担主体，则应当按照国家税法规定的法定纳税义务人来确定。根据营业税相关法律原则，销售不动产属于营业税应税行为，卖方作为销售方是营业税的法定纳税义务人。因此，即便合同未写明，卖方也负有缴纳营业税的义务。契税由买方作为承受方缴纳，印花税属于行为税，买卖双方均为立据人，需各自缴纳。实务中，部分中介或卖方会通过口头约定或行业惯例将税费转嫁给买方，但该等转嫁若未写入合同，对买方不产生强制约束力，卖方仍不能以“约定不明”或“政策变化”为由拒绝履行法定纳税义务。若卖方以此拒绝过户，属于无正当理由不履行合同，构成违约，买方有权要求卖方继续履行并承担违约责任。
卖方因新政拒交营业税是否构成违约？
卖方因政策调整拒绝承担营业税从而导致房屋无法按期交割的，原则上构成违约。原因在于：第一，营业税的法定纳税义务人是卖方，该义务不因合同未约定而消灭；第二，政策出台并不导致合同无法履行，只是增加了卖方的交易成本，该成本属于卖方在签约时应当预见的商业风险，不属于不可抗力，也不能构成情势变更（除非政策导致税费大幅增加且显失公平，但实务中法院通常不支持以此免责）；第三，合同约定6月30日前交付房屋，卖方因自身纳税义务问题拒绝履行，属于故意不履行主要合同义务。买方可以要求卖方继续履行合同并配合办理过户手续，同时可主张逾期履行的违约金或赔偿损失。若合同约定有定金，买方还可依据定金罚则要求卖方双倍返还定金。需注意，买方应通过书面催告固定证据，避免因自身未及时主张权利而影响违约责任的认定。
买方如何维权？能否要求双倍返还定金？
当卖方拒绝承担营业税导致无法交割时，买方维权路径主要包括：第一，发函催告，要求卖方限期履行纳税义务并办理过户，同时明确告知逾期将解除合同并追究违约责任，该催告函是后续诉讼或仲裁的关键证据；第二，若卖方在合理期限内仍不履行，买方享有合同解除权，可以解除合同并要求卖方承担违约责任；第三，关于定金，买方已支付2万元定金，且卖方为违约方，根据民法典关于定金的规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。因此，买方可以要求卖方返还定金2万元并另行支付2万元作为违约赔偿，合计4万元。除定金外，若买方实际损失超过定金数额，还可主张赔偿差额部分，例如因房价上涨造成的差价损失、中介费、贷款利息损失等。但需注意，定金罚则与违约金不能同时适用，买方应择一主张，通常选择定金罚则更为有利。同时，买方在维权过程中应保存好合同、定金收据、催告记录、网签或过户受阻的证据，必要时咨询专业律师，通过诉讼或仲裁程序实现权利救济。
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