法律桥网友问：我于5月19日与卖方签定了购房协议,并付了2万定金,约定于6月30日前交付房屋.六一新政出台,对方不肯出营业税而无法交割.请教大律师,对方算不算构成违约?
法律桥网友解答：如果合同中没有约定，就按照法定，在二手房交易中，印花税买卖双方均需缴纳、契税由买方缴纳、营业税应由卖方交纳。所有在你的案件中对方构成违约。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
二手房交易中税费如何法定承担？
在二手房交易中，税费承担遵循法定原则。根据我国税收征管与房地产交易的相关法律规则，契税的纳税义务人是买方，由买方在办理产权转移登记时缴纳；营业税的纳税义务人是卖方，因其通过出售不动产取得收入，依法应当缴纳流转环节的税款；印花税则属于行为税，买卖双方均需就各自签署的合同凭证缴纳。这些规则属于强制性规定，除非当事人在合同中作出明确且不违反法律强制性规定的特别约定，否则应当遵照执行。法定承担规则的目的在于明确纳税主体，避免因义务不清导致税款流失或交易障碍。n在本文所述的案例中，双方签订购房协议后，因六一新政出台，卖方拒绝缴纳营业税，直接导致房屋无法按期交割。这一情节表明，卖方未意识到或故意回避其法定的纳税义务。从文章描述看，合同中没有针对税费承担进行另行约定，因此按照法定规则，营业税理应由卖方承担。卖方以政策变动为由拒绝履行，不仅不符合税法的规定，也违背了诚实信用原则，对交易造成实质性阻碍。n实务中，买卖双方在签约前应当主动了解交易涉及的税种、税率及承担主体，并在合同中以明确条款列明。对于政策可能调整的税种，双方可协商约定变更时的处理方式，例如约定由实际受益方承担或重新议价。此外，买方在遇到卖方拒绝缴税时，应保留相关沟通记录，并及时主张权利，避免因拖延导致损失扩大。
卖方拒缴营业税是否构成违约？
从合同法与税法的交叉视角看，卖方拒绝缴纳营业税的行为是否构成违约，核心在于该义务是否属于合同履行的组成部分。买卖双方签订购房协议，核心义务是转移房屋所有权并支付价款，但合同履行过程中，双方还需配合办理产权过户登记，而完税是过户的前提条件。若合同未约定由买方代缴，则卖方作为法定纳税义务人，拒绝缴税将直接导致过户无法完成，使其无法履行交付房屋所有权的核心义务。因此，该行为构成对合同义务的违反，属于违约。n在本文案例中，买方于5月19日签约并支付定金，约定6月30日前交付房屋。期间因六一新政，卖方不肯缴营业税，致使交割无法实现。文章引用的法律分析明确指出，营业税应由卖方交纳，因此卖方构成违约。这一结论符合履约与诚信原则。需要注意的是，政策调整本身不构成不可抗力，因为营业税纳税义务自房屋交易发生时即已产生，新政只是可能影响税率或征收方式，并非创设新的义务类型，卖方不能以此为由免除既有义务。n实务中，买方该如何应对？首先应核实合同中是否明确约定了卖方承担营业税，若无约定则依据法定规则。其次，买方可以书面催告卖方限期履行缴税义务，并明确告知逾期将承担违约责任。若卖方仍然拒绝，买方可以解除合同并依据定金罚则或违约责任条款索赔。此外，建议买方保存好合同、付款凭证、沟通记录等证据，必要时向税务机关咨询确认以固定卖方纳税义务，为后续诉讼或仲裁提供有力支持。
买方遇到卖方拒缴税费如何维权？
当卖方拒绝缴纳应由其承担的营业税，导致房屋无法过户时，买方可以采取的法律途径包括要求继续履行、解除合同并索赔违约金，以及追究定金责任。具体操作上，买方应先审查合同条款，确认是否约定了税费承担及违约责任。若合同未约定，则依据法定规则要求卖方履行纳税义务。同时，买方应向卖方发送正式书面函件，催告其在合理期限内缴纳税费并办理过户，该催告函是后续主张权利的重要证据。若卖方经催告仍不履行，则构成根本违约，买方有权解除合同。n文章中的案件事实为：买方已支付2万元定金，约定6月30日前交房，卖方因拒缴营业税而无法交割。根据定金担保规则，收受定金的一方不履行债务导致合同无法实现的，应当双倍返还定金。因此，买方可以主张卖方双倍返还定金共计4万元。此外，若合同还约定了违约金条款，买方可在定金与违约金之间选择对其更有利的一项主张。若实际损失超过定金数额，买方还可额外索赔差价损失，例如房价上涨带来的机会成本。n需要提醒的是，维权过程中要注意诉讼时效，避免因拖延而丧失胜诉权。同时，应收集合同、付款凭证、微信聊天记录等证据，并申请公证处对网页或政策变化进行证据保全。若涉及金额较大，建议通过律师向法院起诉，同时申请财产保全，防止卖方转移资产。另外，买方也可向税务机关举报卖方偷逃税款，但举报仅能促使税务机关追缴税款，不能直接解决民事违约问题，民事救济仍需依据合同法律程序推进。
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