法律桥网友Rgszx咨询：已在国土部门登记过的抵押房产被4家法院轮侯查封，作为抵押权人该怎么办？
上海文淳光律师解答：查封后的财产，处置需要经过查封机关同意。
rgszx再咨询：还有个小问题，我作为抵押权人，我现在处置房产时是否必须走诉讼？能否就“受偿抵押物作为”诉求？抵押人和我都是江苏的，房产在上海市区，诉讼应在江苏还是在上海？而且现在有人愿意购买，我现在能否与抵押人及购买人协议处理？
上海文淳光律师解答：各方协议处理是可以的，如果协商不成起诉则在房产所在地法院。
广州辛巴哥哥律师解答：你在提问中提到“我作为抵押权人”，那么你是因为什么而成为抵押权人的？应当是他欠你的款吧？因此应当作为欠款合同纠纷提起诉讼，若是合同纠纷应当在被告所在地或合同履行地（江苏）起诉。可以协商处理。
Rgszx再咨询：我所说的债权为贷款，签借款合同的地点在江苏，但房产所在地在上海，登记部门为上海市房产管理处，应该如何?
上海文淳光律师解答：这要看你以什么诉由起诉，如果是房地产纠纷，会以房地产所在地法院管辖。
上海杨春宝律师解答：虽然该房产被查封及轮候查封，你作为抵押权人，依然享有优先受偿权。如果查封法院准备拍卖该房产，你可以直接行使优先受偿权。如果查封法院暂无拍卖安排，你也可提起诉讼，并要求行使抵押权。诉讼管辖如以上二位律师所述。如果拟协议处理该房产，必须征得各查封法院的同意，实质上是要征得各债权人的同意方可。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
抵押房产被轮候查封后能否直接处置？
抵押房产被轮候查封后，抵押权人不能直接自行处置房产。根据法律规定，查封具有禁止处分效力，未经查封法院同意，任何处置行为可能无效。轮候查封意味着多个法院先后对同一房产采取查封措施，首封法院最先控制财产，后续查封在首封解除后依次生效。抵押权人若要处置房产，需区分情形：如果首封法院已启动拍卖程序，抵押权人可向该法院主张优先受偿权，拍卖款在扣除执行费用后应优先清偿抵押权人债权；如果首封法院暂不处置，抵押权人可向法院申请参与分配，或主动提起诉讼并申请处置房产。实务中，抵押权人应密切关注查封法院的拍卖进展，及时提交优先受偿申请，避免错过执行分配。同时，抵押权人尚可与抵押人及买家协商，以协议方式出售房产，但该协议必须征得所有查封法院及已知债权人的同意，确保价款分配方案能保障各方权益，否则协议可能被认定无效。因此，直接处置并非不可，但必须走法定程序或获得权利各方一致同意。
抵押权人实现债权是否必须起诉？
抵押权人实现债权并非必须起诉，存在多种路径。法律允许抵押权人与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；如果协议损害其他债权人利益，其他债权人可以请求撤销该协议。当抵押房产被查封时，若查封法院已经决定拍卖，抵押权人无需另行起诉，只需在执行程序中向法院提交抵押权证明，主张优先受偿即可。但若法院尚无拍卖安排，抵押权人为了推动程序，可能需要取得生效法律文书。此时可依据主合同（如借款合同）提起民事诉讼，在胜诉后申请强制执行；也可直接提起实现担保物权之诉，该程序更为快捷，审查范围限于抵押权是否有效成立及债权是否确定，不涉及实体争议审理。实务中，如果双方对债权金额无争议，建议优先考虑实现担保物权特别程序；如果存在争议，则需通过普通诉讼解决。此外，若已达成协议处置，可申请法院出具调解书或司法确认。因此，起诉并非唯一途径，但若无法通过协商或执行程序解决，诉讼成为必要保障。
抵押权人应在哪个法院起诉？
抵押权人起诉的法院管辖需根据诉由确定。如果提起的是主债权合同纠纷（如借款合同纠纷），则依据合同管辖规则，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖；当事人书面协议选择管辖法院的，从其约定，但不得违反级别管辖和专属管辖规定。如果提起的是实现担保物权之诉，则属于担保物权纠纷，应参照不动产专属管辖原则，由担保财产所在地法院管辖。如果提起的是确认抵押权或优先受偿权之诉，涉及不动产权利的，一般由不动产所在地法院专属管辖。结合本案，抵押人和抵押权人均在江苏，借款合同签订地在江苏，而抵押房产在上海。若以借款合同纠纷为由起诉，可在江苏法院起诉；若以实现抵押权或确认不动产权利为核心诉求，则需向上海法院起诉。实务中，为便于后续执行，建议直接向房产所在地法院提起诉讼，因为执行程序中对抵押房产的处置由该法院执行局负责，可以避免异地执行转送和协调的繁琐。需要注意的是，无论选择哪个法院，抵押权人应在起诉时明确主张优先受偿权，确保判决主文载明对拍卖价款的优先受偿顺序，以对抗普通债权人。
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