| 杨律师： 我爱人98年在一个商场承租一个铺面,预交了一年的租金和一定的押金,租期未满该商场就因欠A公司债而被A公司诉至B法院,B法院查封了商场,是我们与商场的租赁合同事实中止,紧接着,B法院并未处置该商场的财产权,而仅对商场的经营权进行拍卖,拍卖公告出来后,我向B法院提出异议指出:我与商场有合法的租赁合同,且未到期,因此在租赁期间我对我承租的铺面有合法的经营权,而现在法院对商场的整体经营权拍卖,侵害了我的合法权益,因此法院应该从拍卖款项中优先退还我多交的租金和押金.异议提出后,B法院在未做出任何答复的情况下,将拍卖款中大部分交给了A公司抵偿商场欠A公司债务,对此行为我再次提出异议认为:B法院做法明显违反法律规定,要求其改正错误,并承担我的损失.B法院接到异议后只是口头答复我说:剩下的拍卖款足够清偿你的租金和押金,让我等候处理.出于对人民法院的信任,我等了,可这一等就是一年半,2000年我再次向B法院提出返还钱款的要求,这时他们又给我一个截然不同的答复:让我重新起诉商场,对租赁合同中止这一事实进行法律确权.当时我提出意见认为:我作为案件的案外人对执行提出异议,法院应首先对我的异议给个明确答复,如果异议不成立,我在采取别的措施,可现在两年过去了,不但没对我的异议答复,反而让我另案起诉,这也明显不符合规定.可B法院根本不理睬我的异议,为了尽快结案,我委曲求全,在C法院(管辖权)起诉商场并胜诉,可在C法院法官执行时,B法院帐上剩余的拍卖款居然不够了,B法院法官只给我返还了一半左右的钱,却并没有书面通知我这样分是怎样的一个比例和为什么有这样的比例。 1、我提出异议是否正确，因为我查不到拍卖经营权的有关规定。 北大法律信息网网友
1、你提出异议完全正确，根据建设部《城市房屋租赁管理办法 》第十一条，租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。更何况其只是拍卖经营权？即使其整体拍卖，也不应侵害你的租赁权。 2、在你的租赁权被迫终止的情况下，应当首先赔偿你的损失。当然这并不是法律意义上的优先受偿权，因为法律意义上的优先受偿权是针对几种特定情形而赋予的法定的权利。 3、根据以上分析，B法院做法显然违法。 4、可以根据《国家赔偿法》第31条请求国家赔偿。 杨春宝 律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
法院拍卖商场经营权，承租人提出执行异议是否正确？
承租人提出执行异议完全正确。依据买卖不破租赁的基本法律原则，租赁期限内出租人转让房屋所有权的，受让人应当继续履行原租赁合同，原租赁关系不因所有权变动而受影响。举重以明轻，所有权整体转让尚不能对抗租赁权，本案中法院仅拍卖商场的经营权，更不应侵害承租人基于合法有效且未到期租赁合同所享有的铺面经营使用权。实务中，案外人认为执行行为侵害其合法权益的，有权向执行法院提出书面异议，执行法院应当依法审查并作出书面答复。本案中承租人预付一年租金和押金，租期未满即因法院查封、拍卖行为导致租赁合同事实上中止，其财产权益直接受损，属于典型的利害关系人异议情形，承租人不仅有权要求法院停止侵害其租赁权的执行行为，还可主张从拍卖款中退还多交的租金和押金。需要提示的风险是：异议应当以书面形式提出并保留提交凭证，避免口头异议无据可查；同时应密切关注执行程序进展，防止执行款被先行分配后救济落空。常见争议焦点在于经营权拍卖是否及于承租人的租赁权益，实务通说认为合法租赁权具有对抗效力，执行措施不得涤除或损害在先设立的租赁权。
租赁权被迫终止，承租人是否享有优先受偿权？
承租人租赁权被迫终止时，应当首先获得损失赔偿，包括退还多交的租金和押金以及赔偿相应损失，但这种受偿并非法律意义上的优先受偿权。法定优先受偿权是法律针对特定情形赋予特定债权人的权利，例如建设工程价款优先受偿、担保物权优先受偿等，均有明确法律依据，普通承租人的租金返还请求权不在其列，不能对抗法定优先权人。但这并不意味着承租人的权益不受保护：在法院拍卖经营权导致租赁合同无法继续履行的情况下，承租人的损失系执行行为直接造成，执行法院应当在处置款项时妥善安置承租人权益，先行退还其预付的租金和押金，再就剩余款项清偿申请执行人的债权。实务操作中，承租人应及时向执行法院申报权利，提交租赁合同、付款凭证等证据，要求书面确认受偿方案和比例；若法院口头承诺后拖延处理，应持续书面催告并留存记录，必要时向上级法院反映。常见争议焦点是承租人的受偿顺序与比例问题，本案法院最终仅返还一半款项且未书面说明分配比例和依据，程序明显不当，承租人可就此继续提出异议或寻求国家赔偿救济。
法院对执行异议不作答复并处分拍卖款，承租人如何救济？
本案中执行法院的做法明显违法。案外人依法提出执行异议后，执行法院负有在法定期限内审查并作出书面答复的法定职责，不得以口头答复敷衍，更不能在异议未处理完毕的情况下径行将拍卖款分配给申请执行人。本案法院先是口头承诺剩余款项足够清偿，拖延一年半后又要求承租人另案起诉确权，待承租人胜诉申请执行时，剩余拍卖款竟已不足，且仅返还一半款项而不书面说明分配比例和理由，整个过程中法院未对异议作出任何书面处理，严重违反执行程序规定，侵害了承租人的程序权利和实体权益。承租人的救济路径包括：一是继续向执行法院或其上级法院提出执行异议、申请执行监督，要求纠正违法执行行为；二是依据国家赔偿法关于违法执行赔偿的规定，向赔偿义务机关请求国家赔偿，对因违法执行造成的租金、押金损失及相应利息主张赔偿，对赔偿决定不服的还可向上一级机关申请复议或向法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。实务风险提示：请求国家赔偿应注意法定时效，并注意收集异议提交记录、口头答复的证人证言、另案胜诉判决等证据，形成完整证据链以证明执行行为违法及损失数额。
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