| 问： 最近，我们公司以转让方式取得一宗土地，该宗地原为集体土地，今年已办理完征用手续，转为国有土地。 然，早在90年代，村里就将此地块一角的土地出租给一家企业，由企业在此建房，进行经营， 并签订出租协议，期限20年。此处所建房屋该企业未办理相关手续，属违章建筑。 我们公司取得土地后，欲进行土地整理工作，即叁通一平，故直接面临拆迁问题。该企业目前未经营，也不愿搬走，要求我们给予赔偿。 请问，杨律师，我们应该赔吗？这份租赁合同在土地国有化后,效力如何确定?它是违章建造,我们作为转让方能直接拆除吗?抑或要到规划部门办理拆迁手续?
集体土地上的拆迁补偿通常应当在土地征用时进行，由征用方补偿。你公司取得的是国有土地使用权，只应当支付出让金即可。当然如果你们的出让合同约定由你公司拆迁补偿也可。拆迁由房地产主管部门负责审批，你公司只有取得拆迁许可证后方可实施拆迁。违章建筑一般不予补偿，但是通常也要视具体情况而定，给予适当补偿。至于租赁与征用的关系，根据现行法律，征用和拆迁优先，原土地使用权人以及承租人应当配合。 杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
土地被征收为国有后，受让方需要向原承租企业支付补偿吗？
按照土地征收补偿的一般规则，集体土地上房屋及其他地上附着物的补偿安置，应当在土地被征收的过程中一并解决，补偿责任主体是实施征收的一方，而非后续通过出让或转让方式取得国有土地使用权的受让企业。本案例中，公司以转让方式取得该宗国有土地使用权，其应支付的对价是土地出让金或转让价款，原集体土地上的租赁关系、地上建筑物补偿等历史遗留问题，原则上已在征收环节由征收方一并处理，公司无须再向原承租企业另行支付补偿。当然，如果公司的出让合同或转让合同中明确约定由受让方负责场地清理、地上物补偿及搬迁安置事宜，则应按照合同约定承担相应义务，此时相关费用通常可在地价款中予以考量。实务中建议受让企业在拿地前开展尽职调查，核实征收补偿是否落实到位、地上物是否清理完毕，并在合同中明确补偿责任划分与交地条件，避免拿地后陷入与原使用人的补偿纠纷，徒增开发成本与时间成本。
违章建筑能否由受让方直接拆除？还是必须办理相关手续？
受让方无权自行直接拆除他人占用的房屋，即使该房屋属于未办理规划、建设审批手续的违法建筑。按照房屋拆迁管理的基本规则，实施拆迁必须经过行政主管机关审批，取得相应的拆迁许可或履行法定的征收、认定程序后，方可组织实施；未经法定程序强行拆除他人房屋，可能构成侵权，甚至涉嫌故意毁坏财物等刑事风险，并可能引发群体性纠纷。就违法建筑而言，其认定和处理属于行政机关的职权范围，一般应由规划等主管部门先行认定，并区分不同情况处理：对严重影响规划的可以责令限期拆除，对可以通过补办手续消除影响的，也可能允许补办。实务操作中，受让企业应当先行与占用企业协商搬迁事宜，协商不成的，可请求政府主管部门介入处理，或依据土地出让合同的约定要求出让人解决场地交付问题；涉及历史遗留无证房屋的，还应结合房屋建成年代、当时的管理状况等因素综合判断其性质，不宜简单以违法建筑一拆了之，以免激化矛盾并承担程序违法的法律责任。
违法建筑一律不予补偿吗？土地被征用后原租赁合同效力如何？
关于违法建筑的补偿问题，原则上违法建筑不予补偿，因为其自始不具备合法手续，不属于受法律完整保护的合法权益，但实务中通常要视具体情况而定。例如房屋建成年代较早、当时管理不规范、因历史原因造成手续缺失，或者行政机关长期未予查处、当事人存在一定信赖利益的，实践中可能给予适当补偿或补助；而对明知违法仍抢建、恶意搭建的部分，则一般不予任何补偿。本案例中企业建房未办理相关手续，属于违法建筑，原则上不予补偿，但结合九十年代的历史背景，仍可能获得酌情补偿。关于租赁合同的效力，土地被征收转为国有后，征收行为在法律效力上优先于既存的租赁关系，原土地使用权人及承租人应当配合征收和后续的土地整理工作，承租人不能以租赁合同未到期为由对抗征收拆迁，其因租赁合同提前终止所受损失，一般应向出租方即原村集体主张，或在征收补偿环节一并主张，而不应向受让企业索要赔偿。
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