| 问： 2002年2月，与乙（开发商）订了房屋买卖合同，约定合同成立后30日内甲付清全部房款，2003年5月30日前乙交房给甲。合同订立后，甲将全部房款交付给乙。2003年5月30日，乙书面通知甲，受“非典”影响，四月中旬房屋装修工程就处于半停工状态，故不得不延期交房。乙方是否负违约责任？ 答： 如果合同一方遇不可抗力，可不承担违约责任。但是非典是否构成不可抗力尚有争议，最高人民法院也未就此进行解释。因此须看合同有无相关约定，一般而言，若乙方持有政府部门相关管制文件，应当可以延期交房，这才符合公平原则。当然还得仔细审查其延期是否完全由于非典造成。 杨春宝律师 |
相关法律服务
杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
非典疫情是否构成不可抗力，开发商可否据此免责？
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，当事人因不可抗力不能履行合同的，可以根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。2003年非典疫情作为突发公共卫生事件，是否构成不可抗力在当时法学界与实务界均存在争议，最高人民法院也未出台专门司法解释予以明确。判断疫情能否构成免责事由，应当结合合同履行的时间、地点以及疫情对履行的实际影响程度等因素综合认定，不能一概而论。就房屋买卖而言，若疫情确实导致政府采取停工、隔离等管制措施，使施工与装修无法正常进行，则该期间内的迟延交房可参照不可抗力规则处理，开发商可相应免责；反之，若疫情并未实际影响工程进度，或影响程度轻微不足以导致延期，开发商仍应依约承担逾期交房的违约责任。此外，即使构成不可抗力，开发商也应及时通知购房人，并在合理期限内提供证明，同时采取措施防止损失扩大，否则不能完全免除责任。
开发商以非典为由延期交房需提供哪些证据？
开发商主张因非典疫情延期交房并请求免责的，应当承担相应的举证责任。首先应审查商品房买卖合同中有无关于不可抗力或免责事由的约定条款，明确疫情是否被纳入免责范围以及约定的通知与证明程序。其次，开发商应提供政府主管部门发布的管制性文件，例如停工通知、防疫管控决定等官方材料，用以证明疫情及其管控措施客观上导致工程无法正常施工。再次，开发商还应提交施工日志、监理记录、装修进度报告等证据，证明工程实际停工或半停工的时间段与延期交房期间存在对应关系。同时，开发商须证明其已按合同约定或交易习惯及时书面通知购房人，并在合理期限内提供相关证明。需要注意的是，即便持有政府管制文件，仍须审查延期是否完全由疫情造成；若疫情发生前工程已经延误，或延期时间明显超出疫情影响的合理范围，开发商仍应对超出部分承担违约责任，不能以疫情为名掩盖自身过错。
如何审查延期交房与非典疫情之间的因果关系？
审查延期交房与疫情之间的因果关系，是判断开发商能否免责的关键环节。实务中应重点核查以下方面：一是时间对应关系，即政府管制措施生效的起止时间与工程实际停工时间是否吻合，延期交房期间是否落在疫情影响期间之内；二是影响程度，疫情管控是否确实达到无法施工的程度，若仅部分工序受限而整体工程仍可推进，则延期理由并不充分；三是排除其他原因，需查明疫情发生前工程进度是否已经滞后，若因开发商资金不足、施工组织不力等原因早已延误，则不能将全部责任归咎于疫情；四是审查开发商是否尽到减损义务，疫情缓解或管制解除后是否及时复工、追赶进度，若消极拖延造成损失扩大，扩大部分应由其自行承担。购房人对延期理由有异议的，可要求开发商出示政府文件原件、施工记录等证据，必要时通过诉讼或仲裁解决；裁判机关一般会按照公平原则，在疫情影响范围内支持合理延期，超出部分则判令开发商承担逾期交房的违约责任。
以上内容仅供参考，不构成法律意见。如需专业法律服务，请联系杨春宝一级律师：chambers.yang@dentons.cn
