| 问： 本人于半年前与我县中学一副校长签订了一份租赁合同。就是把一间当街的店面租赁 给我使用，期限为三年。因当时缺少经验没注意到房东把房产税也加于我方。三年为 10000多块钱。而国务院颁发的房产税暂行条例明确规定房产品税是由产权所有人交 的。还有当时我的定金是交给房地产的开发商的，也谈及房产品税不由我方负责。请 问这份合同具不具法律效力。房产品税应由谁来交纳。 答： 缴纳房产税是房屋产权人的法定义务，但是也可以通过协议约定由谁实际承担。因此除非合同中明确约定由你承担，就应当由房东承担。对于已经支付的房产税，房东应当返还，或者充抵房租。 至于开发商与你的合同是如何约定的，学校副校长与你是如何约定的，以及两者之间的关系，须视合同具体条款而定。 杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
租赁合同把房产税写给承租人承担是否有效？
需要区分纳税义务与税负承担。现行房产税制度以房屋产权人为纳税义务人，税务机关原则上向产权人追缴；但这并不当然禁止出租人与承租人在租赁合同中约定由承租人实际承担相应税费。此类约定通常属于意思自治和交易成本分配，若不违反法律、行政法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平，也不属于未依法提示说明的格式条款，一般应认定有效。就你的情形，关键不是暂行条例写谁缴纳，而是三年期租赁合同是否明确把房产税加由你方承担；若合同有明确条款，法院大概率按约定处理，若合同没有明确约定，仅由房东事后主张或单方添加，承租人可以拒绝，并要求产权人承担。实务上应先核对合同文本、补充协议、租金收据、定金收据、与开发商洽谈记录，确认税费条款是否亲笔确认、是否与租金分开列明、是否约定完税凭证交付和抵扣方式。若已经缴纳，应保留以产权人名义开具的完税凭证、付款流水和催告记录，及时书面主张返还或充抵租金；若对方否认，可起诉请求确认条款不成立、无效或撤销，并主张不当得利返还或租金抵扣。风险提示是，民事约定不能对抗税务机关，产权人仍是法定纳税人；承租人代付后要防止既未取得凭证又无法举证，导致重复负担。争议焦点常集中在条款是否明确、是否构成格式条款、是否存在重大误解或显失公平、撤销权是否逾期、返还范围是否含利息及诉讼时效是否经过。
开发商售前承诺税费不由承租人负担，房屋售出后还有效吗？
要看承诺是否进入合同、房屋转让与签约顺序以及新房东是否承接原租赁关系。若商城尚未售出时，开发商以出租人或招商主体身份收取定金，并明确约定店铺无论是否售出均租给你使用、条款不变、房产税不由你方负责，该约定可能构成预约、租赁意向或已成立的租赁合同内容；之后房屋所有权转移给学校副校长，依民法典确立的买卖不破租赁规则，租赁物所有权在租赁期间发生变动的，不影响租赁合同效力，新房东原则上应受既有租赁约束。但如果房屋售出后你又与副校长重新签订三年期租赁合同，并把房产税改由你方承担，法院可能认定双方以新合同变更或替代了原约定，尤其是新合同条款明确、你已签字并实际履行的情况下，再主张回到开发商承诺会比较困难。若新合同没有明确替代原约定，或副校长受让房屋时知道店铺已出租及税费负担安排，你可主张原承诺对新房东继续有效，或至少要求开发商承担违反承诺的违约责任。实务上应整理开发商收款凭证、招商资料、书面承诺、聊天记录、证人证言、房屋买卖合同或产权转移时间、两份合同的签订时间和条款差异，证明承诺内容、新房东知情及你方信赖利益。风险在于口头承诺证明力弱，定金若未明确定金性质也可能只按预付款处理；同时要注意诉讼时效，自知道或应当知道权利受损及义务人之日起计算，持续拖欠税费或逐季抵扣的，应通过书面催告、对账或部分履行固定中断事由。常见争议包括预约与本约认定、买卖不破租赁适用时点、新合同是否构成合同更新、开发商与副校长之间是否存在委托或利益承接、已付税费返还对象和利息起算。
已交给房东或开发商的房产税和定金应如何追回？
追回路径取决于款项性质、收款主体和合同约定。若三年期租赁合同没有明确约定房产税由你方承担，法定缴纳义务人为房屋产权人，你已经向房东支付或被扣收的房产税，可主张返还或充抵租金；若你是按开发商在售前承诺交付定金，且承诺载明店铺无论售出与否均出租、条款不变、税费不由你方负担，则该承诺可作为要求开发商退还多收款项、赔偿损失或确认后续合同不应加重你方负担的依据。若收款人是开发商而房屋后来登记在副校长名下，应查明开发商当时是否有权出租、是否受产权人委托、收款后是否转付、副校长是否追认；无权处分或无权代理不当然导致合同无效，但会影响向谁主张返还、违约或缔约过失责任。操作上先发书面函件，列明合同签订时间、租金和税费金额、付款账户、完税凭证编号、你方依据及返还或抵租期限，并保留送达证据；协商不成，可起诉请求确认税费条款不成立或无效、返还不当得利、抵扣租金、赔偿利息损失，必要时申请财产保全。证据方面要准备租赁合同、补充协议、定金和租金收据、银行流水、发票或完税凭证、招商承诺、沟通记录、产权登记信息和房屋交付使用证明。风险提示：不要把定金与订金混同，适用定金罚则需有明确约定且不得超过法定比例限制；向税务机关代缴时应以产权人名义办理并取得凭证，否则可能难以证明已履行或无法抵扣；返还请求受诉讼时效约束，长期不催告会增加败诉风险。争议焦点多为收款主体是否适格、款项是税费还是租金组成部分、定金是否成立、返还范围是否含利息、能否直接抵租以及诉讼时效起算与中断。
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