法律桥网友Applewei咨询：我们商场原出租出去的一个店铺，前一阵子，租户以装修为由把东西都撤走了。现在，人也找不到，拖欠租金、水电等各种费用已近3个月。求助各位，我们该怎么办呀？如果不想诉讼，用什么方法能够合法使用该场地，而不会被追究责任呀？（注：我们之间还有2年的合同期需履行，且对此种情况没有事前约定）
法律桥网友tugang79解答：根据《合同法》第一百零八条规定对方已违约，你可以通过公告，或其他法律认可的方式催促对方缴纳房租，在一定时期内，对方不履行合同，你可以单方解除你们的租赁合同，收回门面，另出租给他人。
法律桥网友Gaodehui解答：《合同法》第九十四条。
广州辛巴哥哥律师解答：注意：催对方缴纳租金的催告通知以及解除合同的通知最好通过邮寄的方式寄到其地址，并在报纸上刊登公告，同时在租赁地粘贴，都要保留证据。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
租户擅自撤场并欠费，出租人能否直接收回场地？
根据合同法律制度，租户擅自撤场并连续拖欠租金及水电费，属于以自己的行为表明不履行主要合同义务，已构成根本违约，出租人虽享有法定解除权，但行使解除权必须遵循合法程序。若未履行催告程序而径行收回场地，可能被认定为出租人单方违约或采取自力救济不当，反而需要承担赔偿责任。正确的做法是：首先，通过合同载明的地址或租户身份证地址，以邮政特快专递等可留存凭证的方式发送催告函，明确要求其在一定合理期限内（如十五日或三十日）支付拖欠费用并继续履行合同；其次，同时在租赁场地现场张贴催告公告，并选择当地有影响力的报纸刊登催告通知，以扩大送达效果并固化证据；再次，若催告期满租户仍未履行，出租人再发送解除合同通知书，明确告知合同自通知到达时解除，并要求其限期腾退。完成上述程序后，出租人方可合法收回场地并另行出租。未履行催告程序直接收回，不仅无法免除责任，还可能面临租户反诉租赁合同未解除、要求赔偿损失的风险。司法实践中，法院对合同解除的送达证据要求较高，建议出租人保留邮寄回执、公告报样、现场照片等全部证据，必要时可办理公证送达，以增强证明力。
催告通知和解除通知应如何送达才算有效？
送达的有效性直接决定解除合同的法律效果。根据民事法律关于意思表示送达的规定，催告通知和解除通知应当以能够证明收悉的方式送达。实务中，最稳妥的送达方式是邮政特快专递（EMS），邮寄地址应首选租赁合同中约定的通讯地址、租户身份证载明的住址，以及实际经营地址（如已知）。邮寄时应在快递单“内件品名”栏注明“催告函”或“解除合同通知书”，并保留好邮寄底单和妥投记录。若邮件被拒收或退回，不要拆开，原封保留，同时可以采用其他方式辅助送达。第二，在租赁场地现场张贴通知，并拍照或录像取证，确保证据中能清晰显示张贴日期和现场环境。第三，在市级以上公开发行的报纸上刊登催告或解除公告，公告内容应包含租户姓名（或名称）、租赁地址、欠费事实、催告期限或解除声明。公告费用虽然较高，但能有效弥补邮寄送达失败的缺陷。法律上，解除通知自到达对方时生效，若对方下落不明，则公告期满视为送达。特别注意，解除通知与催告通知内容应当分离，先催告并给予合理履行期限，待期限届满后再发解除通知，不能直接解除，否则可能被认定程序违法。此外，所有送达动作均应在合同解除前完成，并系统留存证据链，包括邮寄底单、查询记录、现场照片、报纸原件或电子版，以备诉讼或仲裁时向裁判机构出示。
合同未约定违约情形，出租人能否解除合同？
能解除。即使租赁合同没有对租户擅自撤场或拖欠费用的情形作出明确约定，出租人仍可依据合同法的法定解除规则行使解除权。法律规定的法定解除情形包括：一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者一方以自己的行为表明不履行主要债务，另一方可以直接解除合同。租户以装修为由撤走全部物品、失联且拖欠租金水电近三个月，属于典型的以行为表明不再履行合同，已构成根本违约，出租人无需合同事先约定即可主张解除。但需要留意，法定解除权的行使条件在不同情况下有所区别。若租户只是暂时拖欠部分租金，尚未达到根本违约程度，出租人必须先催告并给予合理期限，期限届满后才能解除；若租户已明确表示不再履行（如书面声明撤场不再回来），则可直接解除，但仍建议履行催告程序以降低风险。实务操作中，即使合同未约定，出租人依然要按法定程序发出催告函，给予至少十五日至三十日的合理履行宽限期，期满再发解除通知。解除权属于形成权，受除斥期间限制，出租人应在知道或应当知道解除事由之日起一年内行使，否则解除权消灭。另外，合同解除后，出租人有权没收或扣除保证金以抵扣欠费，仍有不足的可继续向租户追偿，并可主张违约责任。但解除前一定要固定好欠费数额的证据，如租赁合同、缴费记录、水电费账单、催告函等，以便后续主张债权。
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