| 编辑同志： 我九六年秋与一家房产公司签订了预售合同，九七年初已经入住，但至今还拿不到房产证，该房产公司总是以正在办理相推诿，我该怎么办？ 读者：林零陵
你所遇到的问题正是很多购房人也会面临的烦恼。拿到了新房钥匙，却迟迟拿不到房地产权证，在这种情况下，既不能将房屋出租、抵押，也不能转让房屋，无法取得投资收益，即使是自住，也不敢轻易装修，唯恐徒费精力和财力。 买了房却拿不到房地产权证可能有多种原因。从你所述情况看，关键要看该房产公司对该房屋是否拥有完整的产权，其拥有该房屋产权的标志是其持有该新建商品房的《房地产权证》（俗称"大产证"），你可要该房产公司向你出示其《房地产权证》。如果该房产公司持有该新建商品房的《房地产权证》，是该房屋的所有人，你只需督促其尽快办理过户登记即可。如果房产公司以正在办理相推诿，你可要求其出示房地产登记机构开具的受理登记的收件收据，如果有这样的收据，你可以在不太长的时间内领到《房地产权证》，如果没有这样的收据，你既可催促其抓紧办理，也可以要求其提供相关材料，自己到房地产登记机构办理过户登记。如果该房产公司不能向你出示其《房地产权证》，则说明其对该房屋不享有产权，或虽享有产权但尚有权利瑕疵，须排除有关障碍后方可向你合法转让。此时，你可根据该房产公司办理《房地产权证》所面临的障碍的严重程度和你购房的目的决定选择要求该房产公司退房并要求其赔偿你因此而遭受的经济损失，或选择等待该房产公司为你办出《房地产权证》。 杨 春 宝 律师
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
开发商迟迟不办房产证，购房人应如何查明原因？
购房人入住后长期拿不到房产证，首先应查明开发商是否已完成该新建商品房的初始登记，即是否持有俗称【大产证】的《房地产权证》。购房人可直接要求开发商出示该权证，这是判断开发商对房屋是否拥有完整产权的关键标志。若开发商能够出示，说明其是房屋的合法所有人，办证障碍主要在于转移登记环节，购房人只需督促其尽快办理过户登记即可；若开发商以正在办理为由推诿，购房人应进一步要求其出示房地产登记机构开具的受理登记收件收据，凭该收据可以判断办证进度，通常在合理期限内即可领取权证。若既无大产证又无受理收据，购房人可要求开发商提供购房合同、发票、测绘资料等相关材料，自行到登记机构申请办理过户登记。实务中，未取得权证的房屋不能出租、抵押或转让，购房人无法实现投资收益，自住装修也存在顾虑，因此应尽早核查、及时主张权利，必要时通过书面催告、投诉或诉讼途径维权，避免超过诉讼时效或因开发商经营恶化导致办证更加困难。
开发商持有大产证但拖延过户，购房人怎么办？
若开发商已取得大产证，说明其对房屋享有完整产权，购房人取得房产证只是时间问题，此时应重点督促开发商履行办理转移登记的义务。具体而言，购房人可要求开发商出示登记机构开具的受理登记收件收据：如果开发商确实已提交登记申请并取得收件收据，说明过户手续正在正常推进，购房人可在不太长的时间内领到自己的《房地产权证》，无需过度焦虑；如果开发商拿不出收件收据，则其所谓正在办理很可能只是拖延借口，购房人一方面可以书面催促其抓紧办理，另一方面可以要求开发商提供预售合同、购房发票、房屋测绘成果等必要材料，由自己直接到房地产登记机构办理过户登记，掌握办证主动权。实务中，购房人应注意保留催告的书面证据，如开发商在合同约定的办证期限内仍未履行，其行为构成违约，购房人有权依据合同主张逾期办证的违约责任，要求开发商支付违约金或赔偿因此造成的损失，情节严重、致使合同目的无法实现的，还可以解除合同并要求返还购房款及赔偿损失。
开发商没有大产证，购房人可以退房索赔吗？
若开发商无法出示大产证，说明其对该房屋不享有产权，或虽享有产权但存在权利瑕疵，须排除相关障碍后才能向购房人合法转让。此时购房人面临两种选择：一是要求退房，即解除购房合同，并要求开发商赔偿因退房而遭受的经济损失，包括已付购房款的利息、装修投入、房价上涨的差价损失等；二是选择等待，即继续履行合同，待开发商排除办证障碍、取得大产证后再办理过户登记。选择何种路径，应综合考虑开发商办理大产证所面临障碍的严重程度以及购房人自身的购房目的：若障碍轻微、短期内可望解决，且购房人以自住为主，可考虑给予合理宽限期继续等待；若障碍严重，例如项目存在土地、规划、抵押或查封等根本性问题，短期内无法排除，或购房人购房本为投资、长期无法办证将导致合同目的落空，则应果断选择退房索赔，避免损失扩大。实务中，购房人应注意及时行使权利，通过书面函件固定开发商无法办证的事实，并关注开发商的经营与资信状况，防止其在拖延中转移资产或陷入破产，必要时尽早提起诉讼并申请财产保全，以最大限度保障自身权益。
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