| 杨律师,您好! 我有一套跃层的房子,请问,我能否把产权证变为楼上、楼下各一，分开去卖？如果可以需要办理哪些手续？谢谢！ 答：不可以分开办产证以及分开卖，因为楼上楼下分开不能独立使用，因而不能分割。 杨春宝律师 |
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
为什么跃层房屋不能拆分成两套产权分别出售？
跃层房屋不能拆分办证并分别出售，根本原因在于其不符合不动产单元登记的基本要求。按照不动产登记的通行规则，登记以不动产单元为基本单位，每一个不动产单元应当具有独立的利用价值，能够独立使用，并且有明确的界址与空间范围。跃层房屋的楼上与楼下通过室内楼梯直接连通，户型设计上属于同一套住宅，上下层共享同一入户门、同一套水电管线与排烟排水系统，任何一层脱离另一层后都无法满足独立通行、独立生活的条件，因而不具备独立的使用功能。登记机构在办理房屋分割登记时，会审查分割后的各部分能否形成各自独立的不动产单元，是否经过规划审批，是否符合消防、安全与建筑规范。跃层房屋未经规划部门批准变更设计，擅自分层既无法通过测绘审核，也无法取得分户产权证书。因此律师的答复是明确的：此类房屋只能作为一个整体登记在一本产权证项下，不能拆分为楼上、楼下各一本产权证分别转让。业主在购房时就应当通过不动产权证附图与测绘报告了解房屋的结构属性，避免日后产生处分障碍。
跃层房屋分层出售会面临哪些法律风险？
业主若无视登记规则，执意将跃层房屋楼上、楼下分别签约出售，将面临多重法律风险。首先是履行不能的风险，由于分层部分无法办理独立产权登记，买卖合同约定的过户义务在客观上无法完成，买方有权以合同目的不能实现为由主张解除合同，并要求卖方返还已付房款、赔偿损失，卖方还可能依约承担违约金责任。其次是合同效力与解释上的争议，司法实践中对此类分层买卖协议的效力存在不同认识，有的观点认为合同本身有效但构成履行障碍，有的观点则认为因标的不能独立成为物权客体而影响合同效力，无论采何种立场，卖方都难以实现收取全额房款并顺利完成交易的预期。再次是交付后的使用纠纷，即便买卖双方通过协议约定分层居住，上下层在楼梯、通道、管线、维修费用等方面极易产生矛盾，且这种内部约定不能对抗第三人，也无法在登记上得到确认。此外，分层出售还会造成贷款与抵押障碍，银行通常不会为无法独立登记的部分提供按揭。综上，分层出售跃层房屋看似能提高总价，实则隐患重重，不建议采用。
想分别处分跃层房屋上下层有哪些合法途径？
对于希望分别处分跃层房屋上下层的业主，实务上可考虑以下合法路径。其一，整体出售是最稳妥的方式，跃层户型在市场上往往因空间开阔、功能分区明确而受到改善型购房者青睐，整体转让既能顺利完成过户，也能避免分层处分带来的全部法律障碍。其二，若确需由不同主体分别持有，可以考虑由两个以上买受人共同购买并按份共有，各方在买卖合同与产权登记中明确各自份额，但需注意按份共有并不意味着物理上的分层所有，共有人对房屋整体享有权利，内部的使用分配只能通过共有协议约定，且该约定不能对抗外部第三人，日后一方转让份额时其他共有人在同等条件下享有优先购买权。其三，业主也可以选择整体出租或分层出租获取收益，租赁不涉及产权分割，灵活性较高。其四，个别业主寄希望于通过改造实现分层独立，这需要规划部门批准变更设计、增设独立出入口与独立管线，实践中住宅类跃层几乎不可能获批，切勿擅自施工，否则可能构成违法改建并影响房屋安全。最后提醒，交易前务必核实不动产权证记载、户型图与测绘成果，必要时咨询登记机构与专业律师，确保处分方案合法可行。
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