法律桥网友Songsong咨询：一房产公司欠我单位百万元材料款项，现该房产公司有在建楼盘但其在产基处未备案登记，且该公司违法进行该楼盘的部分预售，该公司没有其他财产，请教：我单位如何采取措施规避诉讼风险？
长沙孙建章律师解答：可以申请法院财产保全。如果对方资不抵债，还可以申请法院宣告其破产。
Songsong咨询：但目前我所遇到的问题是，房产公司只有在建房屋，且手续不全。今天我了解到此房产公司现承建的楼盘的土地是通过拍卖得来的，尚未办理相关手续。我的困惑在于诉讼后如何进行财产保全，怎样降低诉讼风险。
哲别解答：先把土地保全吧，在建工程属于附着物，价值待定。
长沙孙建章律师解答：你应当先进行财产保全，然后在十五天内起诉。
广州辛巴哥哥律师解答：提问中提到“该公司违法进行该楼盘的部分预售”，可以申请法院对销售的收入进行保全，指令该公司将销售所得汇入法院指定的账户。该公司欠贵公司款项为百万元，应当不属于很大的数目，该房产公司有土地及房产，其关门走人的可能性不大，胜讼后难以执行的风险应该不大。
,（本文作者：和华利盛律师事务所，来自：公司投资律师，引用及转载应注明作者与出处。
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杨春宝一级律师简介
杨春宝一级律师，大成上海高级合伙人、资本市场部主任、国资基金研究中心主任，大成中国区私募基金专业带头人、科技与文化法律研究中心联合牵头人。执业30余年，长期从事私募基金、投融资、并购重组法律服务，尤其对对赌研究颇深且具有非常丰富的实战经验，并专注于金融机构股权投资业务。2004年起多次入选The Legal 500"私募基金"和"公司与商业"等境内外各类律师榜单，代理的中国法院首例适用外国法律审理外国公司的董事损害小股东权益纠纷案入选上海高院发布的《上海法院域外法查明典型案例》和威科先行"要案头条"。入选上海涉外法律人才库、上海市司法局鼎新法治人才库、上海国有企业改制法律顾问团，具有上市公司独立董事任职资格，系多家知名高校的兼职教授或兼职研究生导师及上海市商务委跨国经营人才培训班讲师。出版《私募股权投资基金风险防控操作实务》等16本投融资法律专著。了解更多常见法律问题
对在建工程申请财产保全是否可行？
可行。根据现行民事诉讼法律规则，财产保全的对象限于被申请人名下的财产或争议标的物。在建工程属于债务人拥有的不动产权益，具有财产价值，虽然可能因手续不全而暂时无法办理抵押登记，但这并不影响法院依申请采取查封、冻结等保全措施。司法实践中，法院可对在建工程本身进行查封，禁止其转让、过户或继续施工中的处分行为；同时，若该在建工程附着的土地使用权已通过拍卖取得，即便尚未办理权属变更手续，基于债权人的申请和初步权属证据，法院也可对该土地使用权进行保全。需要注意，保全申请须提供担保，且保全范围应与债权数额相当。对于手续不全的在建工程，法院可能首先审查其权属证明或拍卖成交材料以判断是否属于被申请人财产。若材料欠缺，申请人应尽可能收集土地出让合同、成交确认书、付款凭证等佐证财产归属。保全的目的在于防止债务人转移资产，确保后续生效判决能够执行。此外，若债务人存在违法预售行为，销售所得资金也属于可保全的财产范围，可通过冻结账户或指令提存方式控制。因此，在建工程完全可以成为财产保全的对象，债权人应尽早行动，避免因迟延导致财产被处置或设定其他权利负担。
违法预售的收入能否申请保全？
可以申请保全违法预售收入。当债务人将未取得合法预售许可的楼盘进行销售，其收取的购房款在法律上属于债务人的经营收入，属于可保全的责任财产范围。债权人向人民法院申请保全时，可以请求法院对债务人的银行账户进行冻结，或者指令债务人将预售所得款项汇入法院指定的监管账户，从而确保该笔资金不被挪用或转移。实务操作中，债权人需要向法院提供初步证据证明债务人存在预售行为，例如宣传广告、认购协议、收款记录等，并说明该预售行为涉嫌违法。法院基于保全申请的关联性和紧迫性，通常会支持此类保全请求。保全违法预售收入具有显著优势：现金资产流动性强，执行变现容易，且能直接阻断债务人资金链，促使其主动和解。但需注意，如果预售收入已进入第三方账户（如合作方或销售代理账户），则需进一步证明该账户内的资金实际归属债务人，必要时可申请对关联账户采取保全措施。同时，债权人应调查预售款的去向，防止债务人通过现金收款或转入个人账户规避保全。另外，保全违法预售收入并不免除对在建工程本身的保全需要，建议债权人同时申请多维度保全，包括查封土地使用权、在建工程及冻结银行账户，以形成立体风控。保全后应在法定期限内提起诉讼，否则法院将解除保全，债务人可能趁机转移资产。
财产保全后应注意哪些诉讼风险？
财产保全只是诉讼风险防范的临时措施，债权人后续仍需关注多个环节的法律风险。首先，保全后的法定期限问题至关重要：法律规定采取保全措施后，申请人必须在十五日内提起诉讼或申请仲裁，否则法院将解除保全。债权人应提前准备好起诉材料，确保在保全裁定送达后及时启动诉讼程序。其次，保全对象的选择与执行可行性风险：若仅保全在建工程，而该工程手续不全且价值评估困难，未来进入执行程序时可能因产权瑕疵导致变现周期长或流拍，债权人应尽量追加保全土地使用权和预售收入，提高执行成功率。第三，担保风险：申请财产保全需提供相当于保全金额的担保，若保全错误造成被申请人损失需赔偿，债权人应评估自身担保能力和败诉可能性，避免滥用保全。第四，债务人资不抵债风险：如果债务人除在建工程外无其他财产，且工程价值不足以清偿债务，债权人可在取得生效判决后申请参与分配或申请宣告债务人破产。破产程序中，普通债权按比例受偿，且违法预售的购房者可能享有优先权益，债权人应提前估算清偿比例，做好损失预期。第五，诉讼时效风险：主张债权需在诉讼时效内进行，若时效即将届满，可先起诉或申请保全以中断时效。第六，诉讼过程中的调解与和解：在保全措施施压下，债务人可能主动和解，债权人应审核和解方案的真实履行能力，避免调解书无法执行。综上，财产保全仅是起点，债权人需统筹诉讼节奏、保全范围和执行手段，密切关注债务人资产负债变化，必要时聘请专业律师制定全流程策略。
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